文 / 宋安成
近些年，由于一些物業(yè)管理不規(guī)范事件被曝光，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)之間矛盾日益加劇。各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上涌現(xiàn)出各種呼吁取消物業(yè)管理的言論。
取消物業(yè)管理是一個(gè)偽命題
我們認(rèn)真分析有關(guān)取消物業(yè)管理的言論，可以發(fā)現(xiàn)它實(shí)際包含了兩層意思：一方面是取消物業(yè)管理本身；一方面則是建議取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)。取消物業(yè)管理的提法觸及我們社區(qū)管理的整體框架，涉及整個(gè)物業(yè)管理制度的全面變革，因此更為復(fù)雜，所涉及的問題也更為廣泛。而關(guān)于取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)的討論，則主要集中在物業(yè)管理形式的轉(zhuǎn)變上，可能從現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌鼮楹线m的物業(yè)管理模式，相對(duì)而言，這一層面的討論更為簡(jiǎn)單。
先來看關(guān)于取消物業(yè)管理的討論。我們首先需要明確一點(diǎn)：取消物業(yè)管理是一個(gè)偽命題，因?yàn)橹灰蟹课莸拇嬖冢飿I(yè)管理就必然存在，只是管理主體和形式可能有所不同。
以上海為例，20世紀(jì)80年代的系統(tǒng)公房是由教育系統(tǒng)、文化系統(tǒng)等自行建造的房屋，這些房屋由單位分配給員工，后又出售給員工，房屋的物業(yè)管理工作均由這些單位的后勤部門來負(fù)責(zé)。后來，隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，這些房屋的管理逐漸轉(zhuǎn)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，形成了我們現(xiàn)在所熟知的市場(chǎng)化物業(yè)管理模式。即便在一些規(guī)模較小、沒有電梯的小區(qū)，業(yè)委會(huì)自行組織一兩名保潔員、保安員和維修工來進(jìn)行小區(qū)公共區(qū)域的服務(wù)，應(yīng)對(duì)業(yè)主的報(bào)修，這同樣是物業(yè)管理的一種形式。
從法律規(guī)定角度來看，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條之規(guī)定，物業(yè)管理是指：“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與秩序的活動(dòng)?！边@一規(guī)定實(shí)際上是明確了我國目前的物業(yè)管理基本模式，即由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)的公共部位進(jìn)行統(tǒng)一管理。然而，《中華人民共和國民法典》第284條規(guī)定則提供了更為靈活的選擇。根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這意味著，物業(yè)管理的主體和形式可以是多樣化的，并不局限于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的狹義物業(yè)管理模式。
因此，物業(yè)管理是不可或缺的，它是現(xiàn)代居住業(yè)態(tài)和居民居住環(huán)境的公共區(qū)域和設(shè)備設(shè)施管理的重要組成部分，所謂取消物業(yè)管理都是一個(gè)不切實(shí)際的偽命題。我們應(yīng)該更多地關(guān)注如何完善和改進(jìn)物業(yè)管理，以適應(yīng)不斷變化的社會(huì)需求和發(fā)展趨勢(shì)，而不是簡(jiǎn)單地呼吁取消物業(yè)管理。
取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可行
既然物業(yè)管理必不可少，那么，關(guān)于現(xiàn)行物業(yè)管理模式的核心組成部分——物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否會(huì)被取消，我們進(jìn)一步展開討論。
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條的規(guī)定，我國當(dāng)前的物業(yè)管理模式以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主導(dǎo)，這種模式在數(shù)量上占據(jù)了絕對(duì)多數(shù)。相比之下，由業(yè)主自行管理或脫離物業(yè)管理公司管理的模式在數(shù)量上是極少的。這一現(xiàn)象背后的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，其中，制度因素起到了關(guān)鍵作用。在2015年以前，國家對(duì)物業(yè)管理實(shí)施資質(zhì)管理的要求，即從事物業(yè)管理工作的企業(yè)要具備相應(yīng)的資質(zhì)，這在很大程度上限制了其他物業(yè)管理模式的發(fā)展空間。直到2007年生效的《物權(quán)法》中明確規(guī)定了三種物業(yè)管理模式，使得即使沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與，物業(yè)管理工作也在制度上有了合法依據(jù)。
除了制度因素外，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，更多的是現(xiàn)實(shí)需求所推動(dòng)。1981年3月，內(nèi)地誕生了真正的現(xiàn)代意義上的“商品房”——深圳東湖麗苑，這也標(biāo)志著內(nèi)地首個(gè)實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)誕生。在此之前，深圳和其他城市一樣，房屋管理主要依據(jù)房產(chǎn)歸屬，住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生由環(huán)衛(wèi)部門和居委會(huì)管理，綠化由園林處管理，而并未實(shí)行統(tǒng)一的商品化管理?！皣鷫?nèi)物管”模式源于我國住宅物業(yè)多為圍合式小區(qū)這一獨(dú)特布局。這種小區(qū)模式使得我國物業(yè)管理具有其特殊性，大大增加了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，法律關(guān)系也變得更為復(fù)雜。圍墻將小區(qū)內(nèi)外隔離開來，從此，小區(qū)安全、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、業(yè)主矛盾調(diào)解以及公共區(qū)域的保潔、綠化與維修等工作均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來負(fù)責(zé)。理論上，小區(qū)業(yè)委會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)公司來處理這些事務(wù)，但實(shí)際上，物業(yè)管理除了基礎(chǔ)的保安、保潔工作外，其他各類工作和協(xié)調(diào)事務(wù)繁雜瑣碎，大多數(shù)業(yè)委會(huì)根本無力處理，基本上只有選擇物業(yè)管理公司來“代勞”。
基于此，我們有必要詳細(xì)討論一下由業(yè)委會(huì)來組織小區(qū)的物業(yè)管理所存在的局限性。
首先，中國社區(qū)規(guī)模龐大，使得自治管理的操作性面臨較大挑戰(zhàn)。與國外的公寓住宅相比，我國小區(qū)最為明顯的一個(gè)特點(diǎn)就是規(guī)模較大，住戶眾多，因此業(yè)主大會(huì)的召開變得格外困難。一個(gè)小區(qū)擁有上千個(gè)業(yè)主已不罕見，而在大城市中，擁有數(shù)千個(gè)、上萬個(gè)業(yè)主的小區(qū)也不在少數(shù)。組織這些數(shù)以千計(jì)、萬計(jì)的自治意識(shí)不強(qiáng)的業(yè)主群體，讓每個(gè)人都能充分表達(dá)意見，從一定意義上講，沒有可操作性。特別是在北京、上海等城市的某些樓盤中，業(yè)主流動(dòng)性強(qiáng)，這使得作為小區(qū)意志機(jī)關(guān)的業(yè)主大會(huì)根本難以穩(wěn)定和正常地運(yùn)作。這些因素綜合起來，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)在組織小區(qū)物業(yè)管理方面的可行性受到較大限制。
其次，業(yè)主委員會(huì)作為推行業(yè)主自治管理的執(zhí)行機(jī)關(guān)，在實(shí)際運(yùn)作中卻常常因自身問題成為自治管理的障礙。從現(xiàn)行制度規(guī)定來看，業(yè)委會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)日常的自治管理工作，但我國目前的業(yè)委會(huì)制度本身又存在諸多不足，法律對(duì)其地位的界定并不明確，導(dǎo)致備案制下的業(yè)委會(huì)可能隨時(shí)“罷工”，使得自治管理陷入困境?，F(xiàn)實(shí)中，運(yùn)作不正常的業(yè)委會(huì)占據(jù)相當(dāng)大的比例，而那些所謂正常運(yùn)作的業(yè)委會(huì)有相當(dāng)一部分還面臨著難以監(jiān)管、權(quán)力無限擴(kuò)張等問題。如果推行業(yè)主自治，可能會(huì)引發(fā)少數(shù)業(yè)主利用物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，操縱業(yè)委會(huì)、控制業(yè)主大會(huì)，以不正當(dāng)?shù)氖侄?，借業(yè)主自治之名，謀求個(gè)人或特定群體的利益。
從當(dāng)前物業(yè)管理的一些典型案例來看，業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成為媒體和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，有關(guān)業(yè)委會(huì)的負(fù)面報(bào)道也屢見不鮮。因此，在推行業(yè)主自治過程中，如何有效地規(guī)范和監(jiān)督業(yè)委會(huì)行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機(jī)關(guān)權(quán)力，防止其被濫用或成為謀取私利的工具，是我們必須認(rèn)真面對(duì)和深入思考的問題。
最后，目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財(cái)務(wù)制度也構(gòu)成業(yè)主推行自治管理的障礙。在勞動(dòng)用工制度方面，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體法人，其資格尚未得到明確，也沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證，從而無法直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)。因此，為了實(shí)現(xiàn)有效的自治管理，必須明確業(yè)委會(huì)的法律地位。就稅收制度角度來講，目前物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，除了代收代付的公共事業(yè)收費(fèi)外，通常需要繳納營業(yè)稅、所得稅。然而，如果取消了物業(yè)管理公司這一環(huán)節(jié)，稅務(wù)處理方式將如何調(diào)整？是否意味著不需要交稅了？這些問題都需要得到妥善解決。此外，由于業(yè)委會(huì)并非企業(yè)法人，其在目前的國家財(cái)務(wù)制度下的財(cái)務(wù)處理也是一個(gè)待解決的問題。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)適用哪些財(cái)務(wù)制度？如何管理和使用收取的物業(yè)管理費(fèi)？這些都是推行業(yè)主自治管理所面臨的實(shí)際問題。
綜上所述，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)并實(shí)行業(yè)主自治管理，在當(dāng)前階段，對(duì)于絕大多數(shù)社區(qū)而言并不具備可行性。未來是否有更大的空間來推進(jìn)業(yè)主自治的發(fā)展，取決于多方面因素，包括業(yè)委會(huì)制度的發(fā)展與健全、政府社區(qū)執(zhí)法職責(zé)的落實(shí)、業(yè)主自治意識(shí)的提升與成熟等。
目前，取消物業(yè)管理的呼聲之所以存在，直接的原因還是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)存在不足，引發(fā)業(yè)主不滿。這一問題也得到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，許多行業(yè)領(lǐng)袖紛紛發(fā)聲。其中，有的從物業(yè)管理公司角度出發(fā)，呼吁提升物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)品牌建設(shè)和維護(hù)；有的從業(yè)主角度出發(fā)，倡導(dǎo)業(yè)主自治自律，以減少“公地悲劇”現(xiàn)象；還有的從政府監(jiān)管角度提出，政府應(yīng)切實(shí)履行管理職責(zé)，如加強(qiáng)對(duì)違章、停車等方面的管理。由此可見，目前，物業(yè)服務(wù)讓業(yè)主不滿意是多方面的原因造成的，不能簡(jiǎn)單通過取消物業(yè)管理來解決問題。隨著社會(huì)分工的細(xì)化和業(yè)主自治意識(shí)的增強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)可能會(huì)不斷經(jīng)歷變革。例如，由業(yè)委會(huì)主導(dǎo)，由專業(yè)公司提供專項(xiàng)服務(wù)的管理模式值得進(jìn)一步探討。然而，至少在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，無論是取消物業(yè)管理，還是取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不具備可行性。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第3期）
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、上海錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人