江西九江維修資金實(shí)行“三辦兩同權(quán)”服務(wù)機(jī)制，通過(guò)"上門辦，網(wǎng)上辦，就近辦，以及房產(chǎn)過(guò)戶和房產(chǎn)滅失同權(quán)辦”兌現(xiàn)群眾不跑路承諾。圖為工作人員上門到交房現(xiàn)場(chǎng)辦理維修資金繳存業(yè)務(wù)。
文 / 扶松濤
隨著新建商品住宅不斷增多，住宅專項(xiàng)維修資金歸集量也在快速增長(zhǎng)。面對(duì)龐大體量的住宅專項(xiàng)維修資金，如何防控資金管理風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新服務(wù)舉措，提升資金使用效率，是社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，九江市通過(guò)建立維修資金使用項(xiàng)目企業(yè)名錄庫(kù)，不斷提升維修資金使用效能，取得初步成效。
建立初衷
在維修資金使用管理工作中，資金代管部門面臨的一些風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題無(wú)法回避，主要包括以下三個(gè)方面：
一是存在權(quán)力尋租和利益輸送的廉政風(fēng)險(xiǎn)。維修資金使用項(xiàng)目分為建筑類、智能安防類，以及水泵、消防、電梯等特種設(shè)備類，維修項(xiàng)目投入資金從數(shù)千元到數(shù)百萬(wàn)元不等，多數(shù)為十萬(wàn)元的項(xiàng)目，因其具有“項(xiàng)目小、體量大、分類多”的特點(diǎn)，故無(wú)法參照政府采購(gòu)或采取中大型工程項(xiàng)目招標(biāo)模式組織實(shí)施，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)指定施工企業(yè)，由此?生的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工建設(shè)單位套取和騙取維修資金的風(fēng)險(xiǎn)加大，也有公職人員利用職務(wù)之便，為施工單位推薦施工項(xiàng)目，導(dǎo)致形成腐敗問(wèn)題。
二是變相套取維修資金現(xiàn)象需高度關(guān)注。維修資金使用項(xiàng)目多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織申報(bào)，多數(shù)由其指定的施工企業(yè)對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行定量定價(jià)并出具《維修方案》，在確定施工量的過(guò)程中，雖有業(yè)主代表參與，但由于缺乏建筑、特種設(shè)備等領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)，在執(zhí)行監(jiān)督過(guò)程中易產(chǎn)生“事推人走”的盲從現(xiàn)象。實(shí)際工作中，存在一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修過(guò)程中以文明施工、衛(wèi)生管理要求為名目，變相向施工單位收取5%至10%不等的項(xiàng)目管理費(fèi)，施工單位為確保自身利潤(rùn)，則通過(guò)放大維修項(xiàng)目工程量或縮減施工工藝，甚至伙同物業(yè)服務(wù)企業(yè)虛報(bào)工程量等多種形式，來(lái)彌補(bǔ)支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)所謂“管理費(fèi)”的利潤(rùn)差。
三是高風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)項(xiàng)目的安全管理工作不容忽視。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，維修資金使用申報(bào)項(xiàng)目中年均外墻滲水維修類占比約為54.11%，消防、電梯等特種設(shè)備類占比約為35.97%。外墻高空作業(yè)維修和特種設(shè)備維修均為高風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)項(xiàng)目，施工單位的安全防范措施不當(dāng)將形成極大安全風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管過(guò)程中，若對(duì)施工企業(yè)是否具備生產(chǎn)作業(yè)資質(zhì)，施工作業(yè)人員是否具備高空作業(yè)和特種設(shè)備操作資質(zhì)，高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目作業(yè)人員是否購(gòu)買施工作業(yè)保險(xiǎn)等把關(guān)不嚴(yán)，一旦發(fā)生安全生產(chǎn)事故，業(yè)主作為房屋產(chǎn)權(quán)人將成為直接受害者或?qū)榘踩鹿寿I單。
如何防范上述風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題？2018年12月，九江市制定印發(fā)《九江市中心城區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金維修項(xiàng)目企業(yè)名錄庫(kù)實(shí)施細(xì)則》。早期名錄庫(kù)用于應(yīng)急維修使用，因名錄庫(kù)具備“程序更便捷、質(zhì)量有保證、行業(yè)易監(jiān)管”的特點(diǎn)，對(duì)提升維修資金使用效率有積極意義。因此，我們便嘗試將名錄庫(kù)設(shè)定為“一個(gè)減少人為干預(yù)，系統(tǒng)自主運(yùn)行”的功能性服務(wù)平臺(tái)，經(jīng)過(guò)對(duì)該平臺(tái)功能的持續(xù)升級(jí)，最終形成一套比較成熟的運(yùn)行機(jī)制。
工作舉措
一是從行業(yè)管理向行業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型。為確保名錄庫(kù)運(yùn)行的公正性和公平性，我們首先要規(guī)避普通名錄庫(kù)可能存在的行業(yè)壟斷特性和影響社會(huì)公開競(jìng)爭(zhēng)的可能。九江市明確維修項(xiàng)目承接實(shí)行“隨機(jī)抽和自主選”兩種模式，向業(yè)主提供施工企業(yè)和造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)“隨機(jī)抽選”服務(wù)，在抽選過(guò)程參照“評(píng)定分離”方式確定施工單位，即先抽選三家入圍企業(yè)，再隨機(jī)編碼確定第一、二、三名順位，排名第一的為承接企業(yè)，排名第二、第三的為候補(bǔ)承接企業(yè)；同時(shí)，明確采取社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）共同決策“自主選擇”施工企業(yè)。這確保資金代管部門實(shí)現(xiàn)了從行業(yè)管理向行業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型。
二是“三隨機(jī)”模式確保名錄庫(kù)運(yùn)行公正性。名錄庫(kù)實(shí)行“三隨機(jī)”運(yùn)行模式，即維修資金項(xiàng)目采取隨機(jī)抽取，以及施工建設(shè)單位和造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)隨機(jī)抽選入庫(kù)，有效避免維修資金名錄庫(kù)被人為因素干擾入庫(kù)，從而滋生腐敗問(wèn)題。企業(yè)、機(jī)構(gòu)隨機(jī)抽選入庫(kù)或隨機(jī)抽選中項(xiàng)目，系統(tǒng)將自動(dòng)發(fā)送短信告知企業(yè)和機(jī)構(gòu)，并自動(dòng)在九江市物業(yè)維修資金服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行公示。同時(shí)，為確保隨機(jī)抽選的公正性和嚴(yán)肅性，九江市住宅專項(xiàng)維修資金信息服務(wù)平臺(tái)“三隨機(jī)”抽選程序原代碼由江西開元司法鑒定中心進(jìn)行司法鑒定，并出具《司法鑒定意見書》對(duì)原代碼進(jìn)行封存，防止隨機(jī)抽選程序代碼被篡改。
三是加大企業(yè)管理力度實(shí)行“寬進(jìn)嚴(yán)出”機(jī)制。建立名錄庫(kù)能有效規(guī)范市場(chǎng)，但也意味著資金代管部門要花費(fèi)更多的精力去管理好庫(kù)內(nèi)企業(yè)，從名錄庫(kù)抽選的施工建設(shè)單位代表著政府公信力，應(yīng)該具有更高的誠(chéng)信度和質(zhì)量保證。對(duì)此，加大企業(yè)行為規(guī)范管理，加大維修資金使用項(xiàng)目安全質(zhì)量管理成為整個(gè)項(xiàng)目安全運(yùn)行的重中之重。九江市通過(guò)建立“三個(gè)百分之百”工作機(jī)制（即對(duì)項(xiàng)目安全施工資質(zhì)的100%審查；對(duì)重點(diǎn)安全施工項(xiàng)目的100%檢查；對(duì)安全質(zhì)量問(wèn)題的100%整改處置），要求施工作業(yè)人員上崗前實(shí)行實(shí)名登記制，核查作業(yè)人員資質(zhì)證件、身體狀態(tài)，對(duì)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)拿出的工程量清單和綜合單價(jià)進(jìn)行前期核驗(yàn)，確保維修項(xiàng)目造價(jià)合理，不偏離市場(chǎng)價(jià)格。九江市還通過(guò)對(duì)企業(yè)承接維修項(xiàng)目中存在的“挑肥揀瘦、弄虛作假、資質(zhì)不符，以及履行安全責(zé)任管理不力”等行為進(jìn)行約談和清庫(kù)處罰，并在社會(huì)媒體進(jìn)行曝光等做法確保名錄庫(kù)規(guī)范運(yùn)行。截至目前，名錄庫(kù)首期入庫(kù)的30家企業(yè)，已經(jīng)有13家被清退和勸退，比例達(dá)43%。
運(yùn)行模式
九江市根據(jù)名錄庫(kù)的實(shí)際運(yùn)行管理情況，在《九江市中心城區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金維修項(xiàng)目企業(yè)名錄庫(kù)實(shí)施細(xì)則》的基礎(chǔ)上，再次制定《九江市中心城區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用項(xiàng)目名錄庫(kù)企業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)則》，用于補(bǔ)充和完善名錄庫(kù)企業(yè)的增補(bǔ)和評(píng)價(jià)內(nèi)容，使其“系統(tǒng)功能更加完備，準(zhǔn)入評(píng)價(jià)更加公平合理，策應(yīng)監(jiān)管能力更加有效”，建立“備選登記、隨機(jī)準(zhǔn)入、評(píng)價(jià)評(píng)分、星級(jí)評(píng)定、退出管理”的良性循環(huán)工作機(jī)制。
一是“備選登記”。為體現(xiàn)公平和公正性，市場(chǎng)上所有符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)均可進(jìn)行登記，在備選登記過(guò)程中采取不見面審核，由施工企業(yè)在維修資金服務(wù)平臺(tái)自主注冊(cè)并上傳相關(guān)資質(zhì)證書；
二是“隨機(jī)抽選”。九江市維修資金名錄庫(kù)分為：房屋建筑、智能化、供水、消防四個(gè)類別，每個(gè)類別分別設(shè)定10個(gè)企業(yè)為準(zhǔn)入基數(shù)（造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)定基數(shù)同為10個(gè)），當(dāng)名錄庫(kù)企業(yè)個(gè)數(shù)低于基數(shù)時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)觸發(fā)增補(bǔ)機(jī)制，即按照系統(tǒng)設(shè)計(jì)功能在備選庫(kù)內(nèi)隨機(jī)抽選企業(yè)進(jìn)入正式庫(kù)，施工企業(yè)隨機(jī)中選進(jìn)入名錄庫(kù)后，系統(tǒng)將自動(dòng)發(fā)送信息告知施工企業(yè)，并在維修資金信息服務(wù)平臺(tái)自主發(fā)布入庫(kù)公示公告，進(jìn)入正式庫(kù)的企業(yè)將具備參與項(xiàng)目的隨機(jī)抽選資格。同時(shí)，以年度為節(jié)點(diǎn)，當(dāng)年度維修資金使用項(xiàng)目個(gè)數(shù)比上年度增長(zhǎng)超過(guò)20%的，系統(tǒng)將自動(dòng)調(diào)整入庫(kù)基數(shù)。
三是“評(píng)價(jià)評(píng)分”。評(píng)價(jià)內(nèi)容為“響應(yīng)效率、服務(wù)態(tài)度、施工質(zhì)量、文明施工”四個(gè)方面，其中“響應(yīng)效率”由系統(tǒng)根據(jù)企業(yè)響應(yīng)時(shí)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，“服務(wù)態(tài)度、施工質(zhì)量、文明施工”由項(xiàng)目申請(qǐng)方、項(xiàng)目監(jiān)督方和直接受益業(yè)主組織的評(píng)價(jià)人進(jìn)行評(píng)價(jià)，為確保公正性，資金代管部門全過(guò)程不參與企業(yè)的評(píng)價(jià)評(píng)分。
四是“星級(jí)評(píng)定”。每年末啟動(dòng)名錄庫(kù)企業(yè)星級(jí)評(píng)定，經(jīng)綜合當(dāng)年維修項(xiàng)目評(píng)分，采取加權(quán)平均方式計(jì)算得出年度綜合評(píng)價(jià)得分。首次進(jìn)入名錄庫(kù)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)初始默認(rèn)等級(jí)為三星。以年度綜合評(píng)定分值對(duì)應(yīng)企業(yè)、機(jī)構(gòu)所獲星級(jí)，具體為：90分以上為四星，80—89分為三星、70—79分為二星、60至69分為一星；60分以下為不合格。不合格企業(yè)、機(jī)構(gòu)將由系統(tǒng)自動(dòng)清退出庫(kù)，連續(xù)兩年評(píng)為四星級(jí)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，可升為五星級(jí)。當(dāng)同類別的五星級(jí)企業(yè)和機(jī)構(gòu)達(dá)到3家以上的，且施工企業(yè)在維修資金使用項(xiàng)目金額達(dá)20萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的，申報(bào)主體可定項(xiàng)在五星范圍內(nèi)抽選企業(yè)和機(jī)構(gòu)。
五是“退出管理”。九江市對(duì)名錄庫(kù)企業(yè)的15項(xiàng)行為實(shí)行“一票否決”，否決指標(biāo)涵蓋“資質(zhì)水平、企業(yè)行為、企業(yè)征信、作業(yè)能力、評(píng)定結(jié)果、安全質(zhì)量、管理服務(wù)”等方面。對(duì)清退企業(yè)、機(jī)構(gòu)采取發(fā)送短信告知、接受反饋質(zhì)疑、發(fā)布清退公告流程執(zhí)行，并明確被清退企業(yè)、機(jī)構(gòu)三年內(nèi)不得再次入庫(kù)。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)委員單位——九江市住房保障管護(hù)中心主任