河南省物業(yè)管理委員會工作辦法(試行)
第一條為推進(jìn)和規(guī)范全省物業(yè)管理委員會組建、管理等工作，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)促進(jìn)物業(yè)管理有效融入社會基層治理，營造良好的工作和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理委員會的組建、運(yùn)行、管理和監(jiān)督工作。
第三條物業(yè)管理委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第四條省級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建立健全全省物業(yè)管理委員會工作辦法及指導(dǎo)監(jiān)督制度。
市級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建立健全本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理委員會工作辦法及指導(dǎo)監(jiān)督制度，指導(dǎo)、監(jiān)督縣級物業(yè)管理行政主管部門開展工作并建立健全物業(yè)管理委員會工作培訓(xùn)制度。
縣級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組建和運(yùn)行物業(yè)管理委員會工作進(jìn)行具體指導(dǎo)，并對物業(yè)管理委員會工作開展培訓(xùn)。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的組建和運(yùn)行，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)。社區(qū)居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好相關(guān)工作。
第五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會。除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合下列情形之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)依法組建物業(yè)管理委員會：
(一)未達(dá)到成立業(yè)主大會條件的；
(二)達(dá)到成立業(yè)主大會條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織仍未能成立的；
(三)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的；
符合物業(yè)管理委員會組建條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自擬組建物業(yè)管理委員會事項(xiàng)公告公示之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，組建成立物業(yè)管理委員會。
第六條堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，推動在物業(yè)管理委員會中建立黨組織。充分發(fā)揮業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等 在基層治理中的帶頭作用，引導(dǎo)、鼓勵(lì)和支持其通過法定程序積 極參選物業(yè)管理委員會。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居民委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動”機(jī)制，共商物業(yè)管理事宜。暫不具備專業(yè)化物業(yè)服務(wù)條件的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過社區(qū)居(村)民委員會托管、社會組織代管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
第七條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會的代表組成，可邀請轄區(qū)派出所、綜合執(zhí)法部門代表參加。
物業(yè)管理委員會委員人數(shù)由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主委員不得少于二分之一，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。注重提高委員中的中國共產(chǎn)黨黨員比例，一般不低于百分之五十。分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，在組建物業(yè)管理委員會時(shí)應(yīng)當(dāng)為后續(xù)交付房屋的業(yè)主預(yù)留一定數(shù)量的業(yè)主代表增補(bǔ)名額，并在新一期房屋交付之日起一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行增補(bǔ)。
物業(yè)管理委員會籌備成立期間的相關(guān)經(jīng)費(fèi)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)籌集。物業(yè)管理委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。
第八條符合物業(yè)管理委員會組建條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法的規(guī)定確定業(yè)主代表報(bào)名、推薦、資格審查等事項(xiàng)。
物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)擁護(hù)中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)；
(二)具有完全民事行為能力；
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和專業(yè)素養(yǎng)，具備必要的工作時(shí)間；
(四)本人、配偶及其直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人無直接利益關(guān)系；
(五)未有法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為；
(六)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會委員的情形。
物業(yè)管理委員會委員應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，誠實(shí)守信，不得以權(quán)謀私、失職失責(zé)。
第九條符合組建物業(yè)管理委員會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)就組建物業(yè)管理委員會事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公告。公告中應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理委員會委員人選要求、報(bào)名方式、起始日期等。
公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示五個(gè)工作日。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指主要出入口、單元門廳、電梯轎廂內(nèi)、物業(yè)服務(wù)場所、公共活動場所等固定公告欄及信息化公示載體等。
第十條 組建物業(yè)管理委員會公告截止日后五個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)業(yè)主自薦或者推薦的情況確定物業(yè)管理委員會委員名單。其中，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會委員根據(jù)其推薦人選直接確定；業(yè)主委員根據(jù)聯(lián)名業(yè)主人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)多少的排序情況，依次確定，滿額為止。自薦的業(yè)主如同意人數(shù)相同，按報(bào)名時(shí)間先后確定。
物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會的代表擔(dān)任，副主任由物業(yè)管理委員會在業(yè)主委員中選舉產(chǎn)生，或由社區(qū)居(村)民委員會指定業(yè)主委員擔(dān)任。
第十一條物業(yè)管理委員會委員名單確定后，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將委員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示五個(gè)工作日。如有異議，應(yīng)書面向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示五個(gè)工作日。
公示期滿無異議或者經(jīng)核查異議不成立的，物業(yè)管理委員會自公示期滿之日或者核查結(jié)果公示之日起正式成立。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起十個(gè)工作日內(nèi)將委員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
第十二條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會委員名單公示期滿之日或者核查結(jié)果公示期滿之日起五個(gè)工作日內(nèi)作出《物業(yè)管理委員會成立決定書》,并將組建公告、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表推薦表、社區(qū)居(村)民委員會代表推薦表、業(yè)主聯(lián)名推薦表、業(yè)主自薦表、組建情況公示和承諾書等材料上傳至"河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺",同時(shí)抄送所在縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門。
物業(yè)管理委員會任期內(nèi)發(fā)生信息變更的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自變更之日起二十個(gè)工作日內(nèi)在"河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺"變更信息。
第十三條物業(yè)管理委員會持街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)出具的《物業(yè)管理委員會成立決定書》向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含名稱和屆別。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，并指定專人保管。使用物業(yè)管理委員會印章，應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理委員會會議決定。
第十四條物業(yè)管理委員會接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)黨組織、居(村)民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，接受業(yè)主監(jiān)督。組織業(yè)主行使下列職責(zé)：
(一)新交付物業(yè)項(xiàng)目尚未達(dá)到成立業(yè)主大會條件的，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛等；
(二)新交付物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到成立業(yè)主大會條件的，推動業(yè)主按規(guī)定成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
(三)物業(yè)項(xiàng)目已具備召開首次業(yè)主大會會議條件，但是未能成立業(yè)主大會的，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)；
(四)業(yè)主委員會任期屆滿無法完成換屆選舉的，在新一屆業(yè)主委員會選舉完成前，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)；
(五)業(yè)主委員會在任期內(nèi)終止需要重新選舉的，依據(jù)規(guī)定組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并在重新選舉期間，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)；
(六)可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)人履約情況開展評估。組織業(yè)主共同決定可以采用書面形式、電子投票系統(tǒng)或者其他法定形式進(jìn)行。
第十五條物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定召開，原則上至少每兩個(gè)月召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會主任或者物業(yè)管理委員會三分之一以上委員提議，可以召開物業(yè)管理委員會臨時(shí)會議。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五個(gè)工作日前，將會議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容進(jìn)行公示，并征求所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)黨組織意見。
物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行 職責(zé)的，可以委托副主任召集和主持。物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng) 由過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主委員參加，方為有效。業(yè)主委員不得委托代理人參加會議。物業(yè)管理委員會全體委員有同等表決權(quán)。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)邀請所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)黨組織、業(yè)主(物業(yè)使用人)列席會議，具體人數(shù)、組織形式由物業(yè)管理委員會自行確定。
物業(yè)管理委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)。
會議結(jié)束后三個(gè)工作日內(nèi)，物業(yè)管理委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)制作會議記錄并妥善保管。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關(guān)決議信息，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
物業(yè)管理委員會對于需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得擅自作出決定。
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或突發(fā)事件，物業(yè)管理委員會不能依法履行職責(zé)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)立即指定社區(qū)居(村)民委員會代行物業(yè)管理委員會職責(zé)。
第十七條有下列情形之一的，物業(yè)管理委員會委員資格應(yīng)當(dāng)終止：
(一)以書面形式向物業(yè)管理委員會提出辭職的；
(二)業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居(村)民委員會代
表因工作崗位調(diào)整，不能繼續(xù)擔(dān)任的；
(四)雖未提出辭職但因健康等原因無法繼續(xù)履行職責(zé)的；
(五)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業(yè)管理委員會會議的；
(六)違反書面承諾的；
(七)一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會會議總次數(shù)一半以上的；
(八)存在嚴(yán)重失信行為，被記入嚴(yán)重失信行為人記錄的；
(九)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)情形的，由過半數(shù)的物業(yè)管理委員會委員同意后，終止其委員資格；屬于前款第九項(xiàng)情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。委員資格終止，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示五個(gè)工作日。
物業(yè)管理委員會委員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三個(gè)工作日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給物業(yè)管理委員會。
第十八條物業(yè)管理委員會委員發(fā)生缺額的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照本辦法第十條有關(guān)規(guī)定及時(shí)補(bǔ)充。
第十九條物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行審計(jì)、考核并重新組建物業(yè)管理委員會。
第二十條物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責(zé)，與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，經(jīng)業(yè)主大會同意后可履行物業(yè)管理監(jiān)督委員會職責(zé)，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會職責(zé)履行情況和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等，物業(yè)管理監(jiān)督委員會委員不得兼任業(yè)主委員會委員。
經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理監(jiān)督委員會履行以下職責(zé)：
(一)審查監(jiān)督業(yè)主委員會的工作情況及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會收支情況報(bào)告及收支預(yù)決算；
(二)查閱業(yè)主委員會財(cái)務(wù)賬簿及其他會計(jì)資料，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財(cái)務(wù)活動情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查，并提請街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行審計(jì)；
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況；對 業(yè)主委員會侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會予以糾正；列席業(yè)主委員會會議；
(四)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域維修資金、公共收益使用情況；
(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；
(六)業(yè)主大會同意的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會不同意轉(zhuǎn)為物業(yè)管理監(jiān)督委員會的，物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起自行解散，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對業(yè)主委員會履職和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督。
第二十一條因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原 因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自行解散。
物業(yè)管理委員會重新組建或者解散后，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回原物業(yè)管理委員會印章，依照相關(guān)法律法規(guī)與印章管理規(guī)定予以管理、銷毀，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)管理委員會的組建或解散情況，公示期為五個(gè)工作日。依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下完成下列工作：
(一)對物業(yè)管理委員會履行代行職責(zé)期間的財(cái)務(wù)進(jìn)行清算、審計(jì)；
(二)將會計(jì)資料、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交至業(yè)主委員會；
(三)將清算和移交情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于七個(gè)工作日。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會解散公示期滿之日起五個(gè)工作日內(nèi)出具解散通知書，并上傳至"河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺",同時(shí)抄送所在縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門。
第二十二條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章、上級政府及部門政策的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。
第二十三條本辦法由省級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條本辦法自印發(fā)之日起實(shí)施。
附件：
1.物業(yè)管理委員會組建工作流程
2.關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域組建物業(yè)管理委員會的公告
3.物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理委員會街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)居(村)民委員會代表推薦表
4.物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理委員會委員人選業(yè)主聯(lián)名推薦表
5.物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理委員會委員人選業(yè)主自薦表
6.物業(yè)管理委員會委員書面承諾書
7.物業(yè)管理委員會組建情況公示
8.物業(yè)管理委員會信息表
9.物業(yè)管理委員會印章刻制的函