聚焦“一老一小”群體，南都物業(yè)以“軟服務”激發(fā)老舊小區(qū)的活力。圖為在杭州東方福邸小區(qū)，春季義診進社區(qū)
文/ 韓芳（中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長、南都物業(yè)董事長）
今年1月份召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指出，“把城市規(guī)劃好、建設好、治理好，持續(xù)實施城市更新行動和鄉(xiāng)村建設行動，打造宜居、韌性、智慧城市”。在剛剛閉幕的十四屆全國人大一次會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹部長在會后答媒體記者問時說道：“城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然過程，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段?！?/span>
南都物業(yè)服務集團股份有限公司（以下簡稱南都物業(yè)）一直在探索、實踐，物業(yè)服務企業(yè)在城市更新中應擔當何種角色？物業(yè)服務企業(yè)如何透過精細化的“七分管”實現(xiàn)城市有機更新？物業(yè)服務企業(yè)如何讓老舊小區(qū)“發(fā)新芽”，為社會基層治理注入新的活力？
帶著這些問題重新審視時下正興的城市更新行動，我們從“城市”這一人類文明的產(chǎn)物回溯，可以發(fā)現(xiàn)：城市和人一樣，也是一個有生命的有機體。隨著人民對美好生活向往的不斷升級，隨著中國城鎮(zhèn)化進程從過去的“粗放式發(fā)展”進入“精細化運營”時代，城市更新的需求也在不斷升級。
參與城市更新，利國利民利己。南都物業(yè)總結(jié)過往29年時間的探索實踐心得，我們愈發(fā)相信，物業(yè)服務企業(yè)在城市更新中，應切實履行社會責任，承擔起規(guī)劃的建言者、改造的協(xié)助者和服務的提供者角色，要選擇適合自己的路徑和時機，有序參與到城市更新的實踐中去。
蔣村樣板，美美與共
近年來，南都物業(yè)以杭州蔣村花園項目為切口，探索出一條“共融、共享、共生、共富”的老舊小區(qū)治理服務路徑，為物業(yè)管理參與城市更新提供了一個老舊小區(qū)場景下的改造樣本和可持續(xù)運營模式。
蔣村花園社區(qū)建成于2011年，為實施西溪濕地綜合保護工程而配套建設的大型拆遷安置房小區(qū)。轄區(qū)面積0.88平方公里，常住人口7880余人，流動人口近1.5萬人。10年來，蔣村街道為抓好物業(yè)管理，從“蔣人治蔣”模式到分苑管理，進行了多次探索嘗試。2019年，蔣村街道引進南都物業(yè)對蔣村花園進行規(guī)范化管理。
為實現(xiàn)“農(nóng)村變城市，農(nóng)民變居民”的目標，在杭州市西湖區(qū)委組織部、住建局的指導下，南都物業(yè)與蔣村街道“一盤棋”謀劃，以運營聯(lián)盟（物管會）為組織保障，形成社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、經(jīng)濟合作社、居民、商家等多方組織成員多元共治、聯(lián)動運行的管理機制，同時以資產(chǎn)運營、基礎服務、社區(qū)服務為抓手，全方位、多舉措提升社區(qū)管理和服務水平。
首先，讓“老社區(qū)”煥發(fā)“新光彩”。老舊小區(qū)改造抓什么？住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹部長明確提出了三個“革命”—即“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”。圍繞“環(huán)境革命”“樓道革命”，蔣村花園在路面修繕、綠化整治、水系維護治理等方面完善配套設施，同時加裝電梯、充電樁，進行適老化改造。為避免亂停車、亂倒垃圾、亂搭違建、亂占樓道等行為“舊病復發(fā)”，南都物業(yè)以居民需求為導向，打造了一整套物業(yè)服務提質(zhì)增效專項方案，維護提升改造成果，共同建立長效管理機制。
南都物業(yè)建立設備設施管理系統(tǒng)，對各個小區(qū)的環(huán)境面貌、設施設備等“硬件”系統(tǒng)的維修、更新和改造數(shù)據(jù)記錄金程留痕，實現(xiàn)設施設備的全生命周期管理
其次，從安居到樂業(yè)，實現(xiàn)共建共享共富夢。南都物業(yè)認為，城市更新并不單純是就舊有建筑空間功能的建留更替，而應該在物質(zhì)設施等“看得見”的基礎之上，以人文視角、成長性思維去思索如何以“軟力量”激發(fā)老舊小區(qū)的活力。在此基礎上，我們充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在就業(yè)扶持、安置方面的優(yōu)勢，吸納了大量本地村民就業(yè)。項目目前共聘用109名員工，其中80%都是蔣村當?shù)卮迕瘢?、綠化、秩序維護、工程等崗位吸納了大量年齡偏大的群體。這一方面可以精準開展對重點群體的就業(yè)幫扶，另一方面也有效助力企業(yè)穩(wěn)崗擴崗。南都物業(yè)在多方共贏中承擔了社會責任，也讓更多人實現(xiàn)了“工作著是美麗的”愿望。
再次，智慧服務讓老小區(qū)變得更“聰明”。蔣村花園作為新、老杭州人聚集的大型融合型社區(qū)，有約1.5萬流動人口，也是許多外來務工人員在杭州的“第一個家”。圍繞“一老一小”、外來務工人員等重點群體，蔣村花園打造涵蓋全齡段的多元化社區(qū)綜合服務陣地。物業(yè)服務中心駐點社區(qū)聯(lián)勤警務站，與社區(qū)、派出所共同搭建“天眼”智治平臺，實現(xiàn)車輛管理系統(tǒng)、智慧消防系統(tǒng)、物業(yè)管控系統(tǒng)一網(wǎng)聯(lián)通，讓村民家門口的服務更多了，生活圈的功能更全了，手機上辦事更方便了。
最后，加強社區(qū)經(jīng)營，讓管理“可持續(xù)”。在蔣村花園的投資回報平衡及可持續(xù)運營方面，南都物業(yè)通過對社區(qū)部分空間運營和物業(yè)管理資源調(diào)整帶動盈利，利用停車場、快遞柜、廣告等公共部分收益實現(xiàn)社區(qū)資金流轉(zhuǎn)，讓管理變得“可持續(xù)”，打造老舊小區(qū)長效可持續(xù)治理機制。
紅色物業(yè)，潤物細無聲
“小物業(yè)”牽動“大民生”。住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹部長還提出了老舊小區(qū)的“管理革命”：黨建引領、紅色物業(yè)。發(fā)展紅色物業(yè)是地方政府在基層社會治理領域富有智慧的體現(xiàn)，同時，對物業(yè)服務企業(yè)來說，也是一項具有開創(chuàng)性和挑戰(zhàn)性的工作。近年來，我們在多個老舊小區(qū)實踐了紅色物業(yè)管理模式。
以杭州為例，南都物業(yè)在管的交付十年以上的老舊小區(qū)有幾十個，個別項目的服務年限更是接近三十年。在這些項目中，我們強化基層黨組織的政治功能和服務功能，形成了一套適應基層社區(qū)需要的“紅色模式”。那么，紅色物業(yè)到底“紅”在哪里呢？
首先是思想傳承。近年來，我們同心跟黨走，黨、工、婦、團四驅(qū)聯(lián)動，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，在物業(yè)服務工作中堅持黨的政治引領、組織引領、工作方法引領，切切實實落實兩新組織各項黨建工作要求，夯實服務團隊的紅色思想基礎。
其次是組織保障。南都物業(yè)以黨建統(tǒng)領，積極融入社區(qū)基層治理，充分發(fā)揮“黨員先鋒崗”的模范作用，加強黨小組建設，鞏固支部凝聚力，把物業(yè)管理團隊打造成為小區(qū)治理的重要力量。在深化三方協(xié)同、三圈融治的基礎上，形成以黨員帶頭、業(yè)主群眾積極參與的多種功能團隊。以公益小黃人、品質(zhì)服務提升、特色節(jié)日活動等為載體，傳播正能量，引導社會正氣生長。
再次是樹立榜樣。我們積極開展“紅色物業(yè)”項目創(chuàng)建工作，努力打造了一批物業(yè)服務能力強、業(yè)主滿意度高，鄰里關系和諧、小區(qū)治理有序的基層治理示范項目，其中多個項目皆為老舊小區(qū)項目。去年，杭州康都紫軒項目入選“加強物業(yè)管理 共建美好家園”全國典型案例名單。作為交付十余年的老舊小區(qū)，康都紫軒積極探索建立了“133”紫軒模式?！?”即以小區(qū)綜合黨委為核心，以黨建引領小區(qū)治理；第一個“3”是指三駕馬車：小區(qū)專員、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)，三方共同發(fā)力，推進小區(qū)治理；第二個“3”是指三網(wǎng)融治：黨員服務網(wǎng)、鄰里關系網(wǎng)和多方聯(lián)動網(wǎng)。在這一模式下，針對小區(qū)不同的問題，聯(lián)動各方相關主體，實現(xiàn)多元治理，協(xié)商解決。
人民群眾對幸福最樸素的期待就是安居樂業(yè)。運用“紅色引擎”，借助成熟的紅色物業(yè)經(jīng)驗或模式介入老舊小區(qū)管理，最終形成黨建引領、政府主導、多方共治、企業(yè)服務的良性循環(huán)，是提高老舊小區(qū)服務韌性的有效途徑，也是增進民生福祉的生動實踐。
城市更新，躬逢其盛。南都物業(yè)作為有幸參與到這一“歷史事項”的一員，將不負黨和人民重托，為業(yè)主筑造美好生活。我們堅信，從房子到小區(qū)、到社區(qū)、到城市，用心用情去尋找人民群眾身邊的急難愁盼問題，方能用點滴服務讓城市“發(fā)新芽”。展望前路，我們也將努力落實“城市三分建七分管”理念，為“城市讓生活更美好”貢獻南都方案。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第3期）