文/ 李斌 張瑜
基層治理是國家治理的基石，物業(yè)管理作為服務(wù)居民的“最后一公里”，是新時期加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會治理的重要切入點，關(guān)系到小區(qū)和諧穩(wěn)定和居民幸福指數(shù)。黨的二十大報告提出，“增強(qiáng)黨組織政治功能和組織功能，堅持大抓基層的鮮明導(dǎo)向，把基層黨組織建設(shè)成為有效實現(xiàn)黨的領(lǐng)導(dǎo)的堅強(qiáng)戰(zhàn)斗堡壘”“健全共建共治共享的社會治理制度，提升社會治理效能?！鄙轿魇￠L治市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱長治市住建局）認(rèn)真貫徹落實黨的二十大精神、中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議精神以及省市關(guān)于加強(qiáng)城市基層黨建工作的各項部署要求，堅持黨建引領(lǐng)，堅持以人民為中心，創(chuàng)建紅色物業(yè)。
長治市住建局把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建作為基層治理的第一課題，形成“黨建引領(lǐng)、市場運作、多方參與、共治共建”的工作思路，積極探索并取得初步成效。目前，長治市納入無物業(yè)服務(wù)小區(qū)清零范圍的503個小區(qū)已全部實現(xiàn)清零；全市461個物業(yè)服務(wù)企業(yè)共組建了166個黨組織，其中有92個企業(yè)單獨組建了黨組織，有199個企業(yè)聯(lián)合組建了74個黨組織，選派黨建指導(dǎo)員的企業(yè)有205個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部實現(xiàn)黨的工作覆蓋；全市2318個小區(qū)，符合組建物管會（業(yè)委會）條件的已全部組建，已成立的物管會（業(yè)委會）全部實現(xiàn)黨的工作覆蓋。長治市以物業(yè)管理“小切口”，破解城市治理“大文章”，以紅色特質(zhì)、黨建溫度增進(jìn)人民福祉，提升社區(qū)居民滿意度，推動城市基層社會治理提質(zhì)增效。
破解基層治理難題的經(jīng)驗
強(qiáng)化頂層設(shè)計，在多元共治中繪就紅色“同心圓”
長治市通過機(jī)構(gòu)改革、重心下移和優(yōu)化職能配置等，將市級住宅小區(qū)物業(yè)管理的19項權(quán)限全部下放至區(qū)級，潞州區(qū)組建區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心，建立起區(qū)級、街鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體系；在街鎮(zhèn)層面成立“物業(yè)服務(wù)中心”，安排專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作；在社區(qū)層面組建環(huán)境和物業(yè)管理委員會，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評優(yōu)評級初審、矛盾糾紛調(diào)處等工作，構(gòu)建起了上下貫通、職責(zé)明晰、運行順暢的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
潞州區(qū)強(qiáng)化制度性約束，出臺了13項物業(yè)服務(wù)制度，讓物業(yè)管理有章可依。其中一項是物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”制度，納入“紅榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在競標(biāo)政府主導(dǎo)的物業(yè)項目時要優(yōu)先選擇，在居民選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時要優(yōu)先推薦；納入“黑榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不再進(jìn)行星級評定、年底信譽度評價，要倒逼其退出市場。
長治市潞州區(qū)強(qiáng)化制度性約束，出臺了13項物業(yè)服務(wù)制度，讓物業(yè)管理有章可依
潞城區(qū)探索打造智慧化黨群服務(wù)體系，以智慧化黨群服務(wù)中心為載體，推動街道社區(qū)、單位、行業(yè)各領(lǐng)域黨建深度融合，形成多方參與、共同治理的工作格局。黨群服務(wù)中心下設(shè)物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)中心、培訓(xùn)中心、矛盾調(diào)處中心、志愿者服務(wù)中心等四個中心，形成了黨群服務(wù)平臺統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、其余四個中心聯(lián)動服務(wù)的工作格局，激活了物業(yè)管理行業(yè)黨建工作一盤棋。
探索新興模式，在基層治理中點燃發(fā)展“助推器”
長治市以物業(yè)行業(yè)黨委為主導(dǎo)、以社區(qū)黨委為核心、以“網(wǎng)格黨支部+物管會（業(yè)委會）+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為主體、以“五方協(xié)商議事”為平臺、以“1+N”捆綁模式為載體的物業(yè)管理服務(wù)新模式，破解了老舊小區(qū)“事務(wù)無人管、企業(yè)不想干、百姓不滿意”等難題，激活了基層治理“神經(jīng)末梢”。
面對“無主管單位、無物業(yè)服務(wù)、無人防物防技防”的“三無”小區(qū)，長治市采取“三步走”工作法：一是堅持全面改造，讓“三無”小區(qū)“能接手”；二是推行捆綁招標(biāo)，讓“三無”小區(qū)“有人接”；三是開展多元經(jīng)營，讓“三無”小區(qū)“能管好”。通過“大帶小”“新帶舊”，大公司接、全方位挖、多渠道引、高科技上、抱團(tuán)式走、靈活性用、優(yōu)質(zhì)化保等方法，推動全區(qū)127個“三無”小區(qū)全部實現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，推動“三無”小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化。其中，山西鑫浩鷹物業(yè)管理有限公司通過政府牽線搭橋接管了60個“三無小區(qū)”，并利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)自主開發(fā)智慧物業(yè)服務(wù)云平臺，為小區(qū)物業(yè)管理裝上了“智慧大腦”。
山西鑫浩鷹物業(yè)管理有限公司利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)自主開發(fā)智慧物業(yè)服務(wù)云平臺，為小區(qū)物業(yè)管理裝上了“智慧大腦”。
武鄉(xiāng)縣積極創(chuàng)新物業(yè)管理：一是在社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建工作中探索建立“一元兩推動”，按照“1平方米補貼1元”標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金161.3398萬元列入財政預(yù)算，補貼無物業(yè)小區(qū)服務(wù)；二是創(chuàng)新“黨支部+村集體經(jīng)濟(jì)組織+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”新型村辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)小區(qū)模式，鼓勵28個集體經(jīng)濟(jì)薄弱村新成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)4個，參與承接無物業(yè)小區(qū)服務(wù)，通過收取物業(yè)管理費，推動集體經(jīng)濟(jì)增收；三是為鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)無物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)清零工作，設(shè)立武鄉(xiāng)縣物業(yè)管理補貼專項資金，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定的物業(yè)管理費補貼，實施無物業(yè)住宅小區(qū)三年過渡補貼辦法，經(jīng)過三年的適應(yīng)和磨合，基本達(dá)到舊貌新顏、新舊平等、服務(wù)進(jìn)步的武鄉(xiāng)物業(yè)服務(wù)新格局。
破解治理難題，在物業(yè)服務(wù)中架起為民“連心橋”
潞城區(qū)探索推行“流動物業(yè)”服務(wù)，采用“社區(qū)協(xié)調(diào)+原公司投資+物管會發(fā)動+居民參與+流動物業(yè)承接”的5方聯(lián)動工作方法，通過發(fā)放“流動物業(yè)服務(wù)卡”，暢通業(yè)主參與小區(qū)管理的渠道，業(yè)主直接聯(lián)系物業(yè)經(jīng)理，做到了時時有人管，事事有人管，處處有人管，最大限度地提供零缺陷、零漏洞、零空白的服務(wù)。目前已在為部分老舊小區(qū)安裝門禁、充電樁，清理化糞池、衛(wèi)生死角，制作公益宣傳欄，拆除亂搭亂建等問題中初見成效。
同時，潞城區(qū)為進(jìn)一步提升居民滿意度，在創(chuàng)新、特色、實效上下功夫，在全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展“一月一主題”實踐活動，制定了“黨建引領(lǐng)月”“服務(wù)提升月”“敬親孝老月”“團(tuán)圓歡慶月”“環(huán)境整治月”“安全和諧月”“鄰里守望月”“敬親孝老月”“溫情過冬月”“創(chuàng)優(yōu)爭先月”等十二個主題，按月開展了諸如升國旗、紅歌比賽、廣場舞大賽、紅色電影展播等文娛活動，持續(xù)豐富小區(qū)居民精神文化生活。
現(xiàn)行基層治理模式存在一系列問題
黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)共治優(yōu)勢未能充分發(fā)揮
目前，通過組建黨組織、派駐黨建工作指導(dǎo)員等方式，全市461個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了黨的組織和工作全覆蓋。但同時也存在部分新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織履行主體責(zé)任不到位的問題，失管脫管，停擺不前，基層黨組織對住宅物業(yè)管理的政治引領(lǐng)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用發(fā)揮不充分，治理成效不顯著。
物業(yè)管理行業(yè)市場競爭機(jī)制不完善
由于長治市物業(yè)服務(wù)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者其經(jīng)他途徑進(jìn)入小區(qū)開展服務(wù)。此類企業(yè)進(jìn)駐后，普遍缺少優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，經(jīng)營管理水平參差不齊、發(fā)展后勁不足、積極性不高，成為制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性的市場競爭機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)水平偏低
資質(zhì)管理制度的取消使得物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入門檻降低，許多從業(yè)人員不具備相關(guān)知識和服務(wù)意識，存在文化程度不高、整體素質(zhì)不高、年齡偏大、待遇較低、從業(yè)人員流動性大、隊伍穩(wěn)定性差、入職門檻低、退出隨意性強(qiáng)等問題。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難，約束機(jī)制不健全
部分集體土地建設(shè)小區(qū)和兩違項目小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)由開發(fā)商指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接，物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)條款和內(nèi)容由小區(qū)開發(fā)商單方確定。同時，部分住宅小區(qū)水、電費未實行一戶一表制，水、電費由物業(yè)服務(wù)公司代收，部分企業(yè)存在加價代收或與物業(yè)費捆綁催促業(yè)主交費的情況，一些業(yè)主和租戶因?qū)λ?、電收費和捆綁行為存在異義而拒交費、遲交費或不交費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不為之墊付相應(yīng)的費用保證多數(shù)住戶水電供應(yīng)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主產(chǎn)生矛盾，由此衍生出停水、停電問題，加劇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)使用人之間的矛盾。
多措并舉，提升基層治理能力
強(qiáng)化監(jiān)督管理，以高質(zhì)量黨建提升治理效能
加強(qiáng)對業(yè)委會（物管會）運作的監(jiān)督管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對業(yè)委會（物管會）作出的違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，責(zé)令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；對業(yè)委會不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉；建立業(yè)委會（物管會）成員履職負(fù)面清單，對出現(xiàn)負(fù)面清單情形的，暫停相關(guān)成員履行職責(zé)，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主，涉嫌犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。持續(xù)跟蹤檢查，防止無物業(yè)小區(qū)清零出現(xiàn)反彈。加強(qiáng)業(yè)委會（物管會）隊伍建設(shè)，針對業(yè)委會（物管會）委員開展培訓(xùn)活動，不斷提升業(yè)委會（物管會）委員能力水平。
激活市場力量，以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)發(fā)掘治理潛能
推進(jìn)各縣、區(qū)工作專班開展好物業(yè)服務(wù)合同和項目負(fù)責(zé)人備案工作，并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)報備登記信息及時上報市工作專班；完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，引導(dǎo)業(yè)委會（物管會）通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。推進(jìn)各縣、區(qū)工作專班在征求街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)建立企業(yè)失信懲戒制度，對嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場，對已經(jīng)開展物業(yè)服務(wù)的，按照《民法典》等規(guī)定經(jīng)業(yè)主同意后予以解聘，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)多樣化、多元化經(jīng)營，推動物業(yè)服務(wù)精細(xì)化和專業(yè)化，采用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，推動線上線下相融合，大力發(fā)展智慧物業(yè)。
加大典型示范，以高質(zhì)量發(fā)展集聚治理動能
在工作開展過程中及時發(fā)現(xiàn)總結(jié)亮點工作，挖掘先進(jìn)典型，形成可復(fù)制的經(jīng)驗在全市范圍內(nèi)進(jìn)行推廣。達(dá)到“抓典型帶一般，抓兩頭帶中間”的目標(biāo)，以點帶面，充分發(fā)揮先進(jìn)典型的導(dǎo)向作用。健全黨建引領(lǐng)機(jī)制，增加服務(wù)供給，補齊服務(wù)短板，創(chuàng)新服務(wù)機(jī)制，堅持黨建引領(lǐng)，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“領(lǐng)航員”；創(chuàng)新組織活動，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“操作員”；融入社區(qū)治理，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“協(xié)調(diào)員”；提升服務(wù)質(zhì)量，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“服務(wù)員”；打造智慧物業(yè)，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“信息員”；夯實活動陣地，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“管理員”。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第1期）
李斌系山西省長治市物業(yè)行業(yè)黨委書記、長治市住建局城改房產(chǎn)中心主任，張瑜系山西省長治市住建局城改房產(chǎn)中心科員