老舊小區(qū)特別是零散片區(qū)的物業(yè)管理，是小區(qū)治理中的一個(gè)共性問題。如何在托底保障的同時(shí)，滿足人民群眾對(duì)更好服務(wù)的需求?如何在階段性政府“買單”的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的常態(tài)運(yùn)營(yíng)?這是各地正發(fā)力破解的治理難題。
在以公辦物業(yè)為主力推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋的同時(shí)，南京市秦淮區(qū)多個(gè)街道引入社會(huì)化物業(yè)公司進(jìn)入“最難管”的片區(qū)。這些率先試水的品牌物業(yè)公司生存狀況如何?能否管得好、留得住?記者就此進(jìn)行了調(diào)查。
賽馬模式，尋找“專業(yè)”力量
12月2日，在雙塘街道荷花塘片區(qū)，高崗里社區(qū)書記郭雅貝招呼約20名居民參加消防演習(xí)。居民聽物業(yè)公司講解消防知識(shí)，試用手持滅火器。
荷花塘片區(qū)毗鄰明城墻，是南京11片歷史文化街區(qū)之一，也是亟待更新的棚戶區(qū)。走在雜亂的街巷間，迎面可見這樣的標(biāo)識(shí)牌：“建于清末民初，單層磚木混合結(jié)構(gòu)，南北向兩進(jìn)院落，小青瓦坡屋面，體現(xiàn)了老城南傳統(tǒng)院落民居的特點(diǎn)?！比ツ?月，銀城物業(yè)入駐荷花塘片區(qū)，這里第一次有了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。
“這個(gè)手持滅火器，我們家家戶戶都安裝了。”81歲的居民徐永林告訴記者，滅火器由物業(yè)免費(fèi)幫忙安裝。針對(duì)消防安全隱患，每月一次消防演習(xí)成了“標(biāo)配”服務(wù)。街巷環(huán)境變整潔了，電動(dòng)車有了規(guī)范的充電樁。
“像這樣的老舊小區(qū)和零散片區(qū)，街道內(nèi)有33個(gè)，占據(jù)轄區(qū)總面積的七成以上，其中18個(gè)原本無物業(yè)?！彪p塘街道物業(yè)科科長(zhǎng)黃金戀介紹，居民有改善居住環(huán)境的訴求，區(qū)域內(nèi)有提升安全管理能力的需求，但全部依靠政府人員或財(cái)政補(bǔ)貼都不現(xiàn)實(shí)，亟待引進(jìn)高質(zhì)量市場(chǎng)化物業(yè)管理。但另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題也擺在面前，這些片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差、居民沒有交物業(yè)費(fèi)習(xí)慣，物業(yè)管理難度高、盈利模式單一。
突破傳統(tǒng)的政府買單、公辦物業(yè)托底模式，雙塘街道制定了“小區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)增效及全覆蓋三年行動(dòng)方案”，決定“牽手”頭部物業(yè)，經(jīng)多方努力引進(jìn)了本地品牌物業(yè)公司。“同時(shí)引進(jìn)3家物業(yè)，是想要聯(lián)合更多市場(chǎng)力量集思廣益共同探路，街道看中頭部物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、應(yīng)急響應(yīng)速度和信譽(yù)。”黃金戀說。
引入更多市場(chǎng)化力量，尋求小區(qū)治理上的突破。朝天宮街道也做出了全新的嘗試。今年6月份，引入了外地首進(jìn)南京的寶石花物業(yè)，“交出去”的是最難管的商住混雜片區(qū)——陸家巷。
“以前我們是各人自掃門前雪，樓道、公共區(qū)域垃圾隨處亂放，汽車隨地亂停、共享單車到處亂放?，F(xiàn)在公共區(qū)域很干凈，新安裝的崗?fù)ず偷篱l，對(duì)來往車輛進(jìn)行了管控，生活的空間也變大了?！痹陉懠蚁镆呀?jīng)住了42年的徐志軒對(duì)這幾個(gè)月里的變化贊不絕口。
“陸家巷片區(qū)的小區(qū)有兩大特點(diǎn)，一是商鋪很多，新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)、新消費(fèi)蓬勃發(fā)展，其中很多都是網(wǎng)紅店，人流量大;其次是老年人多?！苯K寶石花物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理吳順龍說，“這和我們以前接管的小區(qū)很不一樣，對(duì)物業(yè)管理提出了更高要求。實(shí)行街區(qū)化管理模式，讓小區(qū)有了管家?！?/span>
“每天上午7點(diǎn)開始巡邏，按照路線將整個(gè)片區(qū)走一圈，如果發(fā)現(xiàn)問題，要第一時(shí)間處理。”寶石花物業(yè)管家秦樂說，自己和同事們巡邏內(nèi)容包括秩序維護(hù)、飛線充電檢查、垃圾清理、非機(jī)動(dòng)車存放等，路上要將擺放不整齊的電動(dòng)車放到線內(nèi)、將墻上的“牛皮癬”及時(shí)清除、將影響通行的共享單車擺到指定位置……如今，行走在陸家巷小區(qū)，這里原先坑坑洼洼的道路填上了柏油，斑駁的墻面被粉刷一新，共享單車整整齊齊地停放在街道兩側(cè)的白線內(nèi)。
帶資進(jìn)組，扮演“救場(chǎng)”角色
城市發(fā)展進(jìn)入存量更新時(shí)代，老舊小區(qū)成了品牌物業(yè)下沉市場(chǎng)的新領(lǐng)域。但毋庸諱言的是，經(jīng)過近年政府力推的小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，落到最后的，往往是最難啃的“硬骨頭”，物業(yè)費(fèi)收取是首當(dāng)其沖的難題。
“老舊小區(qū)的居民并沒有形成交物業(yè)費(fèi)的觀念。很多居民的想法是‘我在這里住了一輩子都沒交過物業(yè)費(fèi)，憑什么你們一來就要收費(fèi)?’即便我們先做服務(wù)后收費(fèi)，但目前收繳率只有30%左右，許多工作都是貼錢在做。”在百日復(fù)盤研討會(huì)上，寶石花物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人直陳管理痛點(diǎn)。老舊小區(qū)缺少物業(yè)用地，一般物業(yè)服務(wù)用房會(huì)按照房屋總建筑面積0.3%比例配置，但老舊小區(qū)在建設(shè)之初就沒有這樣的規(guī)劃?！澳壳埃覀円恍┍０仓荒苷驹谛^(qū)門口值守，條件比較艱苦?！?/span>
“帶資進(jìn)組”的品牌物業(yè)，并不謀求當(dāng)期的收支平衡?！皝眸P里根本沒法實(shí)現(xiàn)封閉式管理，也就沒有收取物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)條件，無論如何計(jì)算，都無法盈利。”金基物業(yè)雙塘片區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理王靖?jìng)ジ嬖V記者，這一開敞式小區(qū)建于1994年前后，有24個(gè)出入口，市政道路從小區(qū)里穿過。但現(xiàn)實(shí)的要求，零散片區(qū)、獨(dú)棟也需要物業(yè)管理，街道以相鄰片區(qū)為單位，落實(shí)片區(qū)安全秩序管理，物業(yè)通過巡查加強(qiáng)對(duì)零散片區(qū)的公共秩序維護(hù)、安全防范等落實(shí)管理。他們公司計(jì)劃在第三年實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)收支平衡。
“片區(qū)面積約12.5公頃，房屋密度高且老舊，區(qū)域內(nèi)居民基本都是老人和租戶，房子本身產(chǎn)權(quán)也不明晰，有的甚至是十幾名產(chǎn)權(quán)人，收繳物業(yè)費(fèi)難度大，難以滿足居民更高水平的物業(yè)要求。”銀城物業(yè)荷花塘片區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理包軍說，他們通過前期投入，在荷花塘片區(qū)建立起基本防范體系，增設(shè)邊界報(bào)警、人臉識(shí)別等系統(tǒng)，配備保安人員進(jìn)行巡邏?！半S著荷花塘片區(qū)推進(jìn)城市更新，能否順利完成物業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)自我造血式的收支平衡，我們心里也沒底?！?/span>
進(jìn)駐雙塘街道的3家物業(yè)公司在接受采訪時(shí)坦言，目前的基本保障更多傾向于滿足社會(huì)安全保障，但面對(duì)居民更高水平的供水、供熱、供氣等公用設(shè)備管理，片區(qū)綠化、道路維修等設(shè)施改善需求，目前還無力滿足。
收放之間，培育“造血”能力
“老舊小區(qū)需要物業(yè)公司的服務(wù)，但自身付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，而物業(yè)公司需要依靠物業(yè)費(fèi)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這是老舊小區(qū)突出的最大矛盾?！?東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃安永認(rèn)為，需要街道社區(qū)沉下去，召開各類居民會(huì)議，加大宣傳力度，讓居民逐漸接受“花錢買服務(wù)、花錢買享受”理念。他強(qiáng)調(diào)，街道內(nèi)的老舊小區(qū)是混雜的多功能管理體系，必須要以政府為主體，以企業(yè)為主力，強(qiáng)化經(jīng)管協(xié)調(diào)，扎實(shí)研究和推動(dòng)物業(yè)工作做實(shí)做優(yōu)。
“有了品牌物業(yè)，社區(qū)也多了一個(gè)幫手?！彪p塘街道來鳳街社區(qū)黨委書記魏萍說，為了讓物業(yè)留得住、干得好，政府和社區(qū)都在努力，正探索實(shí)施黨建引領(lǐng)下的“社區(qū)+物業(yè)”新模式，致力于將“兩條線”擰成“一股繩”。社區(qū)出力將綠化、監(jiān)控、雨污分流等小區(qū)基本設(shè)施改善好，再交由物業(yè)維護(hù)管理。在街道設(shè)置公安、物業(yè)、社區(qū)三方合署辦公區(qū)域，讓居民遇到問題時(shí)能找到對(duì)應(yīng)解決方法，而不是將一些不屬于物業(yè)管理的問題也壓在他們身上。
雙塘街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，他們的計(jì)劃是先補(bǔ)貼、扶持，后放手交給市場(chǎng)。對(duì)于片區(qū)內(nèi)暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)收支平衡的物業(yè)公司，街道采取一個(gè)小區(qū)一種補(bǔ)貼方式。第一年，街道補(bǔ)貼銀城物業(yè)荷花塘片區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用80萬元，對(duì)金基物業(yè)零散片區(qū)的牽牛巷片區(qū)、許苑小區(qū)、秦狀元巷46號(hào)等8個(gè)項(xiàng)目第一年補(bǔ)貼近36萬元，街道第一年共補(bǔ)貼給物業(yè)公司近400萬元。與此同時(shí)，街道也在開拓資源賦能物業(yè)。在部分片區(qū)，正試點(diǎn)將路邊停車位交給物業(yè)公司一體化管理。一方面減少政府管理成本，另一方面又給市場(chǎng)更多自留地。
“不應(yīng)該是以政府為主體，而是政府引導(dǎo)?！蹦暇┦谐青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)工程儲(chǔ)備中心副主任陳小堅(jiān)認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的收繳率實(shí)際上衡量的是物業(yè)水平是否能夠真正達(dá)到老百姓的認(rèn)可度。“政府可以提供公共資源向物業(yè)公司傾斜，如將街巷城市公共空間的運(yùn)營(yíng)許可、公共停車的收費(fèi)權(quán)等讓渡給物業(yè)公司，但是絕對(duì)不是政府為主體，而是市場(chǎng)為主體或是各個(gè)利益方為主體，包括居民、商戶、物業(yè)公司，所有利益相關(guān)方是主體?！?/span>
突破邊界，打開“下沉”市場(chǎng)
對(duì)于品牌物業(yè)“搶灘”登陸，多家公辦物業(yè)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示“樂見其成”?！耙环矫妫覀冃枰袚?dān)社會(huì)責(zé)任，但無限制托底、長(zhǎng)期輸入投入也是一個(gè)無底洞，經(jīng)營(yíng)難以持續(xù)。另一方面，我們也希望看到，這些市場(chǎng)化公司如何實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，創(chuàng)出新路可以給我們以借鑒?！币患覅^(qū)屬國(guó)企平臺(tái)公司負(fù)責(zé)人說。
路越蹚越寬闊，外地品牌物業(yè)公司相繼進(jìn)入南京市場(chǎng)，正帶來更多破題思路。老舊小區(qū)乃至零散片區(qū)物業(yè)管理并非無解之題，自有實(shí)現(xiàn)盈利的可持續(xù)發(fā)展之道。
“第一年虧了400萬元，今年虧了100多萬元，明年有望實(shí)現(xiàn)收支平衡略有盈余?！痹妇昂图椅飿I(yè)南京公司秦淮片區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理張建云正在忙著年底盤點(diǎn)。該公司去年2月入駐夫子廟街道，目前已接管47個(gè)小區(qū)，其中11個(gè)閉合小區(qū)，36個(gè)零散小區(qū)。該公司起家于北京，探索“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)改造市場(chǎng)化模式，如今已在全國(guó)各地鋪開。
“好的圍合小區(qū)，五毛錢一平方米的物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到70%-80%。零散片區(qū)最困難，每平方米三毛的保潔費(fèi)收繳率也就只有20%?！彼懔私衲甑馁~，物業(yè)費(fèi)+保潔費(fèi)收了190萬左右，停車費(fèi)預(yù)計(jì)70多萬元，政府補(bǔ)貼二三十萬元。公司80多個(gè)員工，人力成本是最大的支出。填補(bǔ)收支“巨虧”的關(guān)鍵是增值服務(wù)態(tài)勢(shì)良好?！靶^(qū)入戶維修很受歡迎，今年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)近30萬元;新推出的局部裝修改造很受歡迎，今年合同額100多萬元;今年還簽了3臺(tái)小區(qū)電梯加裝，可以給公司帶來每臺(tái)50萬元的現(xiàn)金流。小區(qū)飲水機(jī)和充電樁設(shè)施剛鋪開，一年下來也會(huì)有個(gè)幾萬元。明年要在這方面發(fā)力，就能走出虧損?！?/span>
“其實(shí)從小區(qū)出新改造就可以接入，一方面便于后期管理，同時(shí)可以更好實(shí)現(xiàn)收支平衡?！币患椅飿I(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，相比于外地，目前南京這塊市場(chǎng)蛋糕還沒有打開，社區(qū)空間的商業(yè)化利用也存在制度壁壘?！跋鲁辽鐓^(qū)經(jīng)營(yíng)社群，對(duì)于更多物業(yè)企業(yè)而言是個(gè)大市場(chǎng)，但需要更多政策上的突破?！?/span>
值得關(guān)注的是，陸家巷片區(qū)也是南京市房產(chǎn)局落實(shí)美好家園、探索街區(qū)化物業(yè)的一個(gè)試點(diǎn)。把原有的物業(yè)服務(wù)模式由“小區(qū)型“升級(jí)”街區(qū)型”，將原來以產(chǎn)權(quán)人委托開展的物業(yè)管理，塑造為向基層政府和社區(qū)居民提供服務(wù)的“物業(yè)+”市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，加大政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容。南京正在探索將物業(yè)管理小單元和城市管理大板塊結(jié)合起來,兌現(xiàn)多方扶持的政策紅利，增強(qiáng)各類物業(yè)企業(yè)在不同環(huán)境下的發(fā)展能力。