文/韓霞 余春華
為了解決新建小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)“走過(guò)場(chǎng)”，導(dǎo)致交房質(zhì)量差、問(wèn)題多，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉扯皮，繼而引發(fā)業(yè)主12345投訴不斷的痛點(diǎn)，南京市浦口區(qū)住房保障和房產(chǎn)局（以下簡(jiǎn)稱浦口房產(chǎn)局）于2017年開(kāi)展了省內(nèi)創(chuàng)新物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作，并在全區(qū)新建住宅小區(qū)（含商品房及保障房）推行，同時(shí)委托南京市浦口區(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱浦口物協(xié)）具體實(shí)施。經(jīng)過(guò)五年的積極實(shí)踐，浦口物協(xié)已累計(jì)完成63個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作，評(píng)估總面積為1198.2萬(wàn)㎡，總戶數(shù)70114余戶，查驗(yàn)問(wèn)題整改項(xiàng)共計(jì)7571條，綜合整改率達(dá)81%，極大地提升了交房質(zhì)量，降低后期管理隱患及維修成本，切實(shí)提高了小區(qū)業(yè)主的居住品質(zhì)。
物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作的實(shí)施
浦口房產(chǎn)局作為新建小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估的主導(dǎo)方，委托浦口物協(xié)具體組織和實(shí)施承接查驗(yàn)評(píng)估工作，既可以更好地把握行業(yè)的發(fā)展方向、保證評(píng)估工作的公信力，又可以充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的資源優(yōu)勢(shì)。在實(shí)踐探索中，雙方積極配合，不斷細(xì)化評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、完善評(píng)估程序，形成了一套完整的評(píng)估體系。
制定物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
評(píng)估工作需要完善細(xì)致的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，圍繞這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，浦口物協(xié)組織協(xié)會(huì)專家?guī)旄鞫丝趯＜?、行業(yè)專業(yè)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)、大專院校教授等組建專項(xiàng)小組，在協(xié)會(huì)會(huì)員單位南京蘇寧物業(yè)公司自行探索的承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)家及各地方標(biāo)準(zhǔn)及其他企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，共同研討評(píng)估工作標(biāo)準(zhǔn)，形成一定成果后在不同的試點(diǎn)項(xiàng)目上實(shí)踐，完成再論證、再修訂的過(guò)程，最終在浦口房產(chǎn)局的大力支持下制定了《南京市浦口區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。標(biāo)準(zhǔn)中將住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)分為單體建筑、地下車庫(kù)、電梯、消防給水、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)、弱電、道閘、變配電、園林景觀、室外排水共10大系統(tǒng)，對(duì)每個(gè)系統(tǒng)的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)都做了明確規(guī)定。標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)使得評(píng)估工作有規(guī)可依、有章可循。
制定物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估方案
浦口物協(xié)根據(jù)浦口房產(chǎn)局下達(dá)的工作目標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐，制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估方案及流程》，將評(píng)估工作分為項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、組建評(píng)估專家團(tuán)隊(duì)、專家培訓(xùn)及項(xiàng)目情況交底、專家現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、專家技術(shù)評(píng)審會(huì)、下發(fā)整改通知單、專家復(fù)驗(yàn)、擬定《項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估報(bào)告》、評(píng)估報(bào)告評(píng)審會(huì)等多項(xiàng)流程，確保評(píng)估過(guò)程專業(yè)、完整，評(píng)估結(jié)果真實(shí)、有效。同時(shí)，評(píng)估整改意見(jiàn)根據(jù)問(wèn)題程度將查驗(yàn)項(xiàng)分為“立即整改”項(xiàng)、“建議整改”項(xiàng)、“品質(zhì)提升整改”項(xiàng)三類，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)起到指導(dǎo)、培訓(xùn)功效。協(xié)會(huì)出具的《項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估報(bào)告》成為浦口房產(chǎn)局為該項(xiàng)目做承接查驗(yàn)備案的重要依據(jù)。
南京浦口區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)-物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估系統(tǒng)
建立物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估專家?guī)?/span>
浦口物協(xié)根據(jù)承接查驗(yàn)評(píng)估工作的實(shí)施情況，將參與評(píng)估的專家進(jìn)行工作分組，分別為圖紙資料組、水電組、暖通組、土建結(jié)構(gòu)組、園林綠化組共5組，同時(shí)進(jìn)場(chǎng)查驗(yàn)評(píng)估。為了確保評(píng)估專家的專業(yè)性和公正性，除了在浦口物協(xié)專家?guī)炖锸崂沓龈鳁l線專業(yè)能力強(qiáng)的專家外，又從南京市專家?guī)靸?nèi)吸納部分專家共同組成浦口區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估專家團(tuán)隊(duì)。進(jìn)入團(tuán)隊(duì)的專家都將接受《物業(yè)承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》《物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估方案及流程》的系統(tǒng)培訓(xùn)，在為每個(gè)項(xiàng)目安排評(píng)估專家時(shí)會(huì)根據(jù)分工專業(yè)進(jìn)行配置，并且確保每位專家與本項(xiàng)目均無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。每一個(gè)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)束后，還會(huì)組織參與的專家進(jìn)行復(fù)盤研討，不斷完善評(píng)估方案。
研發(fā)物業(yè)承接查驗(yàn)智慧系統(tǒng)
浦口物協(xié)于2019年與一家科技公司共同研發(fā)了“南京浦口區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)-物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估系統(tǒng)”，建立了承接查驗(yàn)Pad端口：實(shí)現(xiàn)承接查驗(yàn)專家電子化簽到，確保數(shù)據(jù)真實(shí)性；實(shí)現(xiàn)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)逐條顯示，確保現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)不疏漏；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)整體問(wèn)題錄入、反饋、復(fù)驗(yàn)全流程管理；實(shí)現(xiàn)查驗(yàn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)自動(dòng)多維度分析；對(duì)所有新建項(xiàng)目的承接查驗(yàn)情況建立永久電子檔案，形成智慧化管理，為后續(xù)的成果輸出、問(wèn)題統(tǒng)計(jì)、對(duì)比分析提供完整數(shù)據(jù)，也為政府管控提供信息技術(shù)支撐。
物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作的成效
隨著物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作的不斷推進(jìn)，成果轉(zhuǎn)化日益顯著，特別是在引導(dǎo)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化管理，有效提升業(yè)主滿意度，降低后期維修成本，推動(dòng)行業(yè)人才發(fā)展等方面都取得了成效。
提升交房品質(zhì)，助力后期優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)
《南京市浦口區(qū)2017年物業(yè)承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)對(duì)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)工作也起到示范指導(dǎo)作用，幫助企業(yè)明確雙方主體責(zé)任、管理邊界及各系統(tǒng)的交接標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估專家還從專業(yè)角度給予項(xiàng)目品質(zhì)提升類建議，為現(xiàn)場(chǎng)管理答疑解惑，以評(píng)估帶培訓(xùn)，為小區(qū)后期優(yōu)質(zhì)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2017年至2021年的五年間已有15個(gè)參評(píng)小區(qū)榮獲南京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)，2個(gè)參評(píng)小區(qū)榮獲江蘇省物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)。
完善分析機(jī)制及備案體系，助力政府高效管理
浦口物協(xié)每年年底組織專家對(duì)本年度承接查驗(yàn)評(píng)估情況進(jìn)行專業(yè)技術(shù)評(píng)審，形成《年度物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作分析報(bào)告》，梳理承接查驗(yàn)中的共性問(wèn)題及個(gè)性問(wèn)題，以承接查驗(yàn)評(píng)估為切口，分析建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的管理痛點(diǎn)和缺項(xiàng)，為政府下年度對(duì)新建小區(qū)的交付及管理指導(dǎo)提供合理化建議。2021年，浦口物協(xié)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)，根據(jù)前期經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合行業(yè)發(fā)展，編制了《浦口區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)備案資料體系文件》，包含備案的完整文本、物業(yè)承接查驗(yàn)各項(xiàng)表單樣表，形成標(biāo)準(zhǔn)化套表，既為企業(yè)提供規(guī)范的承接查驗(yàn)交接手續(xù)樣本，也提高政府相關(guān)部門的審核效率。
跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)，避免維修資金低效使用
為全程跟進(jìn)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的整改情況，浦口物協(xié)在評(píng)估流程中設(shè)置復(fù)檢環(huán)節(jié)，督促、核實(shí)項(xiàng)目是否對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)逐條完成整改，對(duì)于整改不力的將及時(shí)上報(bào)行業(yè)主管部門進(jìn)行督辦，有效提升問(wèn)題整改效率，對(duì)于設(shè)計(jì)缺陷的也積極協(xié)調(diào)建設(shè)單位予以增項(xiàng)或提供補(bǔ)救措施。對(duì)于商品房而言，評(píng)估工作既確保交付期公共設(shè)施設(shè)備規(guī)范完好，利于物業(yè)的保值增值，又減少了后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修費(fèi)用和業(yè)主因設(shè)施設(shè)備損壞而造成維修基金的支出。對(duì)于保障房而言，則是減少了政府后期對(duì)設(shè)施設(shè)備維修的資金投入，提高了資金的使用效率。
物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作的展望
經(jīng)過(guò)多年的沉淀與積累，浦口物協(xié)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估工作定位于更廣闊的空間，鏈接更多元的領(lǐng)域，盡心為行業(yè)提供技術(shù)支持，為政府提供解決方案，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的積極作用。
完善物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估系統(tǒng)，助力政府信息化管理
隨著浦口區(qū)新建小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估數(shù)量的逐年增加，新建小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)日益完備、整改過(guò)程記錄清晰，并永久儲(chǔ)存于浦口物協(xié)開(kāi)發(fā)的物業(yè)承接查驗(yàn)評(píng)估系統(tǒng)的信息庫(kù)中，可為政府的政策研究、12345投訴處理等提供依據(jù)，并且可以鏈接于更多的政府信息平臺(tái)，根據(jù)不同部門的需求分模塊運(yùn)用，助力政府對(duì)小區(qū)的統(tǒng)籌管理。
積極發(fā)揮協(xié)會(huì)推動(dòng)作用，培訓(xùn)賦能提升行業(yè)認(rèn)知
浦口物協(xié)將積極總結(jié)承接查驗(yàn)評(píng)估工作的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)完整的承接查驗(yàn)培訓(xùn)課程體系，通過(guò)專項(xiàng)培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)帶教、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、沙龍交流等形式促進(jìn)成果轉(zhuǎn)化與推廣，提升行業(yè)從業(yè)人員的認(rèn)知度，提高交房質(zhì)量，進(jìn)而提升百姓幸福指數(shù)。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2022年第11期）
韓霞系南京科嘉物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理；余春華系南京市浦口區(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)