《北京市物業(yè)管理條例》正式實施以來，區(qū)、街及社區(qū)深入貫徹落實《條例》精神，積極作為，大膽創(chuàng)新，著力破解小區(qū)物業(yè)管理難題，涌現(xiàn)出一系列“首個”“首次”新做法、好做法，這些創(chuàng)新實踐均是基層在貫徹落實《條例》過程中的突破性工作，凝聚了基層工作人員的心血和智慧，取得了實實在在的效果，得到了媒體的廣泛關注，為《條例》落地營造了良好的輿論氛圍，提供了有益的引領。北京市住建委對此進行了梳理，整理了9個典型案例，供各方借鑒參考。
一、在組建業(yè)委會（物管會）方面的“首個”、“首次”
目前，各個小區(qū)都在積極成立業(yè)委會、物管會等業(yè)主自治組織，產(chǎn)權復雜的老舊居住小區(qū)如何順利組建物管會；房屋數(shù)量多、人員基數(shù)大、投票難度大的大型居住小區(qū)如何在選舉業(yè)委會投票過程中兼顧效率和公平，確保公開和透明，這是基層實際工作中經(jīng)常面臨的問題。西城區(qū)廣安門北街20號院、豐臺區(qū)怡?；▓@和昌平區(qū)華龍苑南里結合小區(qū)實際先行先試，積極探索，在物管會、業(yè)委會組建過程中做出了創(chuàng)新，具有一定的借鑒意義。
案例1.西城區(qū)廣安門內街道西便門內社區(qū)廣安門北街20號院是《條例》實施后全市首個組建物管會的小區(qū)。該小區(qū)于1995年建成，共有居民462戶。小區(qū)產(chǎn)權關系復雜，造成物業(yè)責任主體不明確、物業(yè)服務內容和標準不清晰、維修資金無法歸集，基礎設施完善、電梯安裝、管線更新等居民訴求始終未能徹底解決。街道充分發(fā)揮黨建引領作用，迅速組建物管會，實現(xiàn)了社區(qū)的良性自治。街道為物管會組建做了十分細致的準備：吃透物業(yè)條例精神，形成物管會成立工作導圖，研究制定物管會籌備工作方案、物管會議事規(guī)則、面向單位及居民的通知等一攬子文件。逐門逐戶走訪居民，對物業(yè)條例進行持續(xù)深入講解、全方位宣傳，營造濃厚氛圍。把好物管會人選關，將擁護中國共產(chǎn)黨、黨員優(yōu)先等明確寫入物管會委員人選條件，鼓勵在職黨員業(yè)主積極參選，提高物管會中黨員比例。5月22 日，經(jīng)過區(qū)、街兩級聯(lián)合審核，最終確定物管會11名委員人選（居委會代表2名、6家產(chǎn)權單位代表各1名、居民業(yè)主3名）并進行公示。5月30日，物管會召開第一次會議，經(jīng)過討論和修改，審議通過了物管會議事規(guī)則和小區(qū)管理規(guī)約，物管會運行步入正軌。
案例2.豐臺區(qū)新村街道怡?；▓@社區(qū)怡?；▓@小區(qū)是《條例》施行以來，首次由公證機構現(xiàn)場監(jiān)督唱票計票過程的業(yè)委會選舉。小區(qū)共計6700戶，常住2.2萬人。業(yè)委會組建工作在前期2個月的醞釀和廣泛征求群眾意見的基礎上，6月10日進入正式籌備環(huán)節(jié)，7月25日至8月5日，采取入戶票箱投票、電話投票相結合的方式召開業(yè)主大會。為確保選舉唱票階段的公開、公平、公正，以及選舉結果的真實合法，業(yè)委會籌備工作組向北京市長安公證處申請對選舉活動唱票計票工作進行現(xiàn)場監(jiān)督公證。公證處指派3名公證員和29名助理人員，現(xiàn)場全程監(jiān)督選舉工作的唱票、計票過程。新一屆業(yè)委會已于8月6日選舉結束后正式公告成立，并在7日內召開了首次業(yè)委會會議。怡?；▓@小區(qū)成為《條例》實施后，全市規(guī)模最大、戶數(shù)最多且能夠成功組建業(yè)委會的大型商品房居住小區(qū)。
案例3.昌平區(qū)霍營街道華龍苑南里小區(qū)是《條例》實施后全市首個采用“北京業(yè)主”APP電子表決方式成功召開業(yè)主大會并組建業(yè)委會的小區(qū)。作為一個有著2000余戶的老舊小區(qū)，業(yè)主基數(shù)大且有部分業(yè)主身在京外，業(yè)主投票表決組建業(yè)委會難度較大?；I備組在屬地街道、社區(qū)的指導下決定采用“北京業(yè)主”APP召開首次業(yè)主大會選舉業(yè)委會。街道、社區(qū)工作人員提前學習“北京業(yè)主”APP投票政策和操作流程，宣傳發(fā)動居委會、籌備組、志愿者等多方力量，采用張貼海報、入戶宣傳、電話講解等多種方式動員業(yè)主參與線上表決；屬地街道、社區(qū)及市區(qū)兩級住建部門協(xié)調聯(lián)動，及時解決業(yè)主在“北京業(yè)主”APP認證及投票過程中遇到的問題。8月15日，歷時2個月的華龍苑南里小區(qū)首次業(yè)主大會會議圓滿落幕。小區(qū)2128戶業(yè)主，通過認證1490戶，有效投票達1465戶，投票率超過三分之二。會議通過了《華龍苑南里小區(qū)管理規(guī)約》《華龍苑南里小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》，并成功選舉產(chǎn)生業(yè)委會委員7名、候補委員2名。這是“北京業(yè)主”APP助力老舊小區(qū)“云開會”“云投票”的一次重要實踐。二、在老舊小區(qū)推行物業(yè)管理方面的“首個”老舊小區(qū)由于產(chǎn)權關系復雜、配套設施陳舊、居民購買服務意識淡薄等諸多原因，規(guī)范化物業(yè)管理缺失，物業(yè)管理問題比較突出。石景山區(qū)六合園南社區(qū)15-18號樓、朝陽區(qū)三印家園小區(qū)和西城區(qū)雙旗桿東里小區(qū)，充分發(fā)揮物管會（業(yè)委會）組織凝聚居民的積極作用，通過業(yè)主共同決定選聘物業(yè)企業(yè)為小區(qū)提供服務，在老舊小區(qū)物業(yè)管理市場化、規(guī)范化道路上邁出了重要一步。
案例4.石景山區(qū)魯谷街道六合園南社區(qū)（以下簡稱六南西院）15-18號樓是全市首個由物管會組織業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的老舊小區(qū)，同時成立了全市首個社區(qū)物管會黨支部。該小區(qū)是典型的老舊小區(qū)，物業(yè)收費率不到30%，小區(qū)基本處于失管狀態(tài)。今年3月底，魯谷街道在小區(qū)試點組建物業(yè)管理委員會，并于4月22至23日相繼完成了物管會委員公示和備案工作，5月29日物管會黨支部同步成立。小區(qū)物管會組建后，積極組織新物業(yè)選聘工作。充分發(fā)動社區(qū)志愿者通過擺攤設點、走訪入戶等方式，經(jīng)過近2個月時間及3輪入戶工作，累計有效走訪了564戶，并讓業(yè)主簽訂共同決定表決票。7月9日上午，六南西院物管會主持開箱驗票儀式，經(jīng)過第三方公開唱票、計票，同意選聘物業(yè)的住戶及面積占比均超過了半數(shù)，實現(xiàn)人數(shù)、面積雙過半，成功選聘北京誠智慧中物業(yè)管理有限公司為該小區(qū)物業(yè)企業(yè)。
案例5.朝陽區(qū)東風地區(qū)石佛營南里社區(qū)三印家園小區(qū)建成于上世紀80年代，原有的物業(yè)公司不作為，造成了衛(wèi)生差、環(huán)境亂、民心散、怨聲大等諸多問題。屬地社區(qū)積極組織居民就物業(yè)服務合同簽訂進行投票表決，468戶居民中的296戶業(yè)主到社區(qū)簽字，同意選聘率達63%，還有76戶通過電話等方式表達了意愿，新物業(yè)順利簽約入駐。2020年5月6日,該項目物業(yè)服務合同由屬地東風鄉(xiāng)政府完成備案,成為全市首個由街鄉(xiāng)進行物業(yè)服務合同備案的老舊小區(qū)。
案例6.西城區(qū)德勝街道雙旗桿東里小區(qū)選聘首開天岳恒物業(yè)公司作為物業(yè)服務方，是全市首個由業(yè)委會組織選聘物業(yè)服務企業(yè)的非經(jīng)資產(chǎn)移交小區(qū)。該小區(qū)是建于上世紀70年代的老舊小區(qū)，2019年6 月移交至北京非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺。小區(qū)成立了北京市非經(jīng)資產(chǎn)類老舊小區(qū)的第一個業(yè)委會，積極推動小區(qū)物業(yè)服務市場化進程，在德勝街道和北廣社區(qū)的指導監(jiān)督下，雙旗桿東里業(yè)委會組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過半且居民人數(shù)過半的共同決議，選聘首開天岳恒為小區(qū)提供服務，居民按照1元/月*平方米的標準繳納物業(yè)費，按照200元/月*輛的標準繳納停車費，以此作為小區(qū)管理經(jīng)費，不足部分由物業(yè)公司承擔，該小區(qū)的做法也為非經(jīng)小區(qū)引入物業(yè)管理提供了參考范本。三、在按照物業(yè)條例執(zhí)法方面的“首例”、“首張”《條例》的出臺為各級法院審理物業(yè)管理相關訴訟案件及執(zhí)法機關開展執(zhí)法活動提供了法律依據(jù)，公開審理宣判、查處違法行為的方式，也為《條例》的貫徹實施提供了寶貴的司法、執(zhí)法經(jīng)驗，同時也起到以案釋法、普法宣傳的良好效果，對于規(guī)范物業(yè)管理相關各方行為、打造法治物業(yè)有著重要的示范意義。
案例7.朝陽區(qū)格納斯大廈是本市首例法院援引《北京市物業(yè)管理條例》審結的業(yè)主共有權糾紛案件。2016年1月經(jīng)過大廈業(yè)主大會決定，終止了與開發(fā)商指定的物業(yè)企業(yè)—北京格納斯酒店物業(yè)管理有限公司（被告）的物業(yè)管理服務關系，并通過公開招標的形式重新選聘了新的物業(yè)公司。但新物業(yè)公司進駐后，位于格納斯大廈地下一層的高壓分界室、熱力小室、弱電機房及配電室第二出口通道（以下簡稱訴爭區(qū)域）仍然由被告占用，格納斯大廈業(yè)委會（原告）多次要求被告歸還均被拒絕，故訴至法院。經(jīng)過現(xiàn)場勘驗及權屬調查，判決訴爭區(qū)域為業(yè)主共有，物業(yè)公司無權占有，被告應當于判決生效之日起二十日內向原告移交訴爭區(qū)域。這一判決也為后續(xù)小區(qū)共有權糾紛案件審判提供了參考。
案例8.朝陽區(qū)消防救援支隊在十八里店鄉(xiāng)開出《條例》實施后全市首張“飛線充電”罰單。5月1日朝陽區(qū)消防救援支隊執(zhí)法人員前往朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)的多處出租屋內進行執(zhí)法檢查。執(zhí)法過程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)在一處出租屋內的疏散通道上存在對電動自行車“飛線”充電的違規(guī)行為，要求車主立即整改。半小時后，執(zhí)法人員返回出租屋檢查，違規(guī)充電行為還在繼續(xù)。依據(jù)《條例》第九十八條規(guī)定，執(zhí)法人員對該電動車主處以500元罰款。案例9.延慶區(qū)住建委開出全市首張針對物業(yè)服務人未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的違法行為的罰單。5月2日，延慶區(qū)住建委執(zhí)法人員在香水園街道雙路北社區(qū)，發(fā)現(xiàn)22號、23號樓外墻墻皮、墻磚脫落，23號樓地下室消防疏散指示燈出現(xiàn)破損，23號樓5單元樓道衛(wèi)生清掃不及時。針對以上問題，執(zhí)法人員隨即將該物業(yè)服務人未按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務的違法行為告知物業(yè)服務人，對該物業(yè)服務企業(yè)處以一萬元罰款，并要求其7日內完成整改。