近日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于加強和改進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》，推進建立老舊小區(qū)長效管理機制。
具體要如何加強和改進老舊小區(qū)物業(yè)管理工作呢？
實現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋
老舊小區(qū)改造后，有條件的老舊小區(qū)應(yīng)在街道、社區(qū)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，由業(yè)主及時依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施專業(yè)化物業(yè)管理。
暫不具備條件的小區(qū)，由街道辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過社區(qū)托管、社會組織代管、居民自管等方式，實現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋。
鼓勵以街道或市（縣、區(qū)）為單位，成立或明確國有物業(yè)企業(yè)進行托底有償服務(wù)，實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
有條件的市（縣、區(qū)）可給予財政補貼等方式，鼓勵品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理老舊小區(qū)，切實推進老舊小區(qū)實現(xiàn)同步改造提升、同步服務(wù)提升。
推動業(yè)主大會等規(guī)范運作
推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運作，確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事等程序有章可循；推動業(yè)主委員會從“不作為、亂作為”到“有序自治”的轉(zhuǎn)變。鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理各項事務(wù)，依法維護自身合法權(quán)益。
強化業(yè)主委員會信息公開，定期公布小區(qū)公共收益、經(jīng)費開支、維修資金使用等事項。業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則的決定，街道應(yīng)當責(zé)令限期整改，拒不整改的撤銷其決定，應(yīng)公告全體業(yè)主。對不作為、亂作為的業(yè)主委員會，可暫由居民委員會代為履職并由街道組織換屆改選。加大對業(yè)主委員會委員收受賄賂、職務(wù)侵占等違法犯罪行為查處力度，對違規(guī)違紀的黨員委員給予黨紀處分。
完善物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范
對改造后的老舊小區(qū)嚴格執(zhí)行物業(yè)管理制度，按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”原則，完善物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范，明確服務(wù)最低要求。對物業(yè)服務(wù)收費達到最低物業(yè)收費標準的老舊小區(qū)，各地可按有關(guān)規(guī)定給予補助。補助資金專項用于小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)運作機制
市、縣物業(yè)主管部門要會同有關(guān)部門，建立健全老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同備案、項目經(jīng)理備案和項目招投標等制度。推行業(yè)主大會成立后通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。配合街道組織相關(guān)部門、單位和業(yè)主代表開展物業(yè)承接查驗和項目交接查驗，并公開查驗結(jié)果。
拓展專項維修資金籌措渠道
結(jié)合老舊小區(qū)改造，各地應(yīng)探索實施維修資金的補建、續(xù)籌工作。未設(shè)立專項維修資金的老舊小區(qū)，應(yīng)在老舊小區(qū)改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。有條件的市、縣可推行專項維修資金“即交即用即補”機制；在老舊小區(qū)改造中，對涉及業(yè)主承擔(dān)部分費用可以納入維修資金使用范圍。逐步擴大老舊小區(qū)專項維修資金交繳覆蓋面，為老舊小區(qū)改造后實施長效管理提供資金保障。
提升專項維修資金使用效率
優(yōu)化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限，及時撥付資金。建立緊急維修事項清單，除消防、電梯等重大安全事項以外，對于外立面脫落，屋面、外墻滲漏，排水、排污設(shè)施堵塞、破損，圍墻、道路坍塌等危及公共安全或嚴重影響業(yè)主正常居住使用等緊急情形時，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金。
加強小區(qū)物業(yè)費和經(jīng)營性收益管理
業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或老舊小區(qū)規(guī)定標準按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。老舊小區(qū)改造可以拓展停車位、經(jīng)營用房、廣告點位等出租收入渠道，所得收益，用于補充物業(yè)服務(wù)費或彌補維修資金不足。
整合使用老舊小區(qū)公共管理經(jīng)費
針對未實施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，城市政府要研究整合公共管理經(jīng)費使用，將原由街道承擔(dān)的綠化、保潔、公共設(shè)施維護等工作，可打包交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并按照一定標準向居民收取相應(yīng)費用，改善老舊小區(qū)綜合管理水平。各地要建立健全保障性住房和老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補助機制，對承接的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予財政資金補助支持。
老舊小區(qū)改造中增設(shè)物業(yè)用房
老舊小區(qū)改造中應(yīng)增設(shè)一定面積的物業(yè)辦公用房和物業(yè)經(jīng)營用房。實現(xiàn)硬件改造和軟性服務(wù)的同步提升，改造完成即引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)，并將能否落實長效物業(yè)服務(wù)作為老舊小區(qū)綜合提升改造的考核成效之一。
加快物業(yè)智慧信息系統(tǒng)覆蓋老舊小區(qū)
各地物業(yè)主管部門要加快推進物業(yè)管理的智能化、信息化建設(shè)，落實工作經(jīng)費，建設(shè)開發(fā)物業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)營性收益公開等信息化平臺。以打造智慧物業(yè)為平臺，構(gòu)建數(shù)字化物業(yè)管理體系，實現(xiàn)服務(wù)覆蓋老舊小區(qū)。