為全面貫徹落實黨的十九屆四中全會精神和青海省委、省政府關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理、推進“一優(yōu)兩高”、加強和改進城市基層黨的建設等系列重大決策部署，切實強化街道社區(qū)黨組織對業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）的有效統(tǒng)領，進一步提升小區(qū)管理服務水平，健全完善共建共治共享的基層治理制度體系，提高居民生活質(zhì)量，打造幸福和諧小區(qū)，根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策，青海省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中共青海省委組織部、青海省公安廳、青海省民政廳印發(fā)《關于進一步加強業(yè)主委員會履職管理的意見》，提出如下意見。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，充分發(fā)揮街道社區(qū)黨組織在基層治理中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，加強物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)委會黨組織建設，進一步明晰業(yè)委會的職責，構建黨建引領、權責清晰、協(xié)調(diào)順暢、多方參與、共建共享的聯(lián)動服務機制，建設更加宜居樂居的生活環(huán)境，不斷提升小區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平。
二、強化業(yè)委會黨組織有效統(tǒng)領
一是夯實業(yè)委會黨組織建設基礎。各地組織部門要充分發(fā)揮基層黨組織和黨員在業(yè)委會組織活動中的作用，把業(yè)委會黨組織組建、履職管理納入基層黨組織建設重點內(nèi)容，列入黨建責任清單，作為抓基層黨建述職評議考核重要內(nèi)容，突出業(yè)委會的服務功能。
二是構建區(qū)域化黨建格局。街道黨工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委）要逐步建立健全由社區(qū)黨組織、小區(qū)黨支部、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)委會黨組織構成的組織體系，采取單獨建、聯(lián)合建、掛靠建等方式，指導幫助小區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會建立黨的組織，著力構建區(qū)域化黨建新格局，推行物業(yè)管理體系外延升級為黨領導下多方參與的小區(qū)綜合治理模式。
三是發(fā)揮業(yè)委會黨組織作用。業(yè)委會黨組織要充分發(fā)揮在業(yè)委會中的領導作用，積極在物業(yè)管理區(qū)域宣傳和執(zhí)行黨的路線方針政策，廣泛聽取和收集群眾的意見，指導和監(jiān)督業(yè)委會開展工作，維護業(yè)主的合法權益以及社會和諧穩(wěn)定。
四是健全業(yè)委會黨組織。對有3名以上正式黨員且黨組織關系在社區(qū)的業(yè)委會，應及時成立黨組織。對黨員人數(shù)不足3名的，可通過與物業(yè)服務企業(yè)成立聯(lián)合黨組織等方式開展組織活動。無職黨員可就近編入業(yè)委會黨組織或社區(qū)黨組織參加組織活動。鼓勵黨員業(yè)主通過法定程序進入業(yè)委會，在職黨員可通過到居住地社區(qū)報到的方式參加雙重組織生活。
五是扎實開展黨組織活動。業(yè)委會黨組織要嚴格落實“三會一課”“主題黨日”、民主評議黨員等基本制度，把黨建工作有機融入業(yè)委會各項工作。物業(yè)服務企業(yè)黨組織要把黨建工作融入物業(yè)服務中，通過設立黨員先鋒崗、黨員責任區(qū)、黨員服務窗口，廣泛開展承諾踐諾、認領困難群眾“微心愿”等活動，不斷提升物業(yè)服務質(zhì)量和水平。
三、加強業(yè)委會指導監(jiān)督
一是實行業(yè)主自治管理。各地民政部門要依法規(guī)范設置城鄉(xiāng)基層自治組織，合理劃分社區(qū)居委會管轄范圍，協(xié)調(diào)街道社區(qū)處理物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。社區(qū)居委會要協(xié)助街道開展相關物業(yè)管理工作，負責指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)委會依法開展業(yè)主自治管理，鼓勵和支持物業(yè)小區(qū)成立業(yè)委會，暢通業(yè)主協(xié)商溝通渠道，有事商量，遇事商量，做事商量，全面打造共商共建共管共享物業(yè)。
二是加強業(yè)委會能力建設。街道負責首屆對業(yè)主大會和業(yè)委會的籌備、成立和業(yè)委會換屆工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)委會活動。定期組織社區(qū)居委會、業(yè)委會委員以及其他相關人員進行物業(yè)管理專業(yè)知識學習和參加物業(yè)主管部門舉辦的專題培訓，督促業(yè)委會按規(guī)定公布、公示各類重大事項決定、資金收支情況，開展對業(yè)委會履職行為監(jiān)督檢查和考核，檢查和考核結(jié)果作為業(yè)委會評先表彰和換屆的重要依據(jù)。
三是健全監(jiān)管機制。街道、社區(qū)居委會應及時了解和掌握所轄小區(qū)物業(yè)管理動態(tài)，協(xié)調(diào)處理業(yè)委會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛，約談服務不到位的物業(yè)服務企業(yè)、違反物業(yè)管理規(guī)章制度的業(yè)主和履職盡責不當?shù)臉I(yè)委會。約談無效的，向全體業(yè)主予以通報，按照程序終止業(yè)委會委員資格并重新進行增選。
四、依法選舉產(chǎn)生業(yè)委會。
一是組建業(yè)委會籌備組。街道根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）有關規(guī)定依法組織業(yè)委會選舉和換屆工作。業(yè)委會籌備組一般由街道領導班子成員任組長，所在社區(qū)黨組織書記或者副書記任副組長，挑選部分黨員業(yè)主、優(yōu)秀業(yè)主代表或建設單位的黨員負責同志任籌備組成員。籌備組成員不作為業(yè)委會候選人。
二是優(yōu)化業(yè)委會構成。業(yè)委會委員候選人采取業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦、社區(qū)居委會推薦等相結(jié)合的方式在規(guī)定期限內(nèi)向業(yè)委會籌備組報名。業(yè)委會籌備組要組織動員業(yè)主中的社區(qū)“兩委”成員、黨員等積極參加選舉，提高業(yè)主的直接參選率和投票率。優(yōu)先選擇人大代表、政協(xié)委員、勞模、先進代表、共產(chǎn)黨員作為業(yè)委會委員候選人，注重推薦黨員業(yè)主特別是黨組織關系在社區(qū)的黨員，其中社區(qū)黨組織推薦的業(yè)委會委員候選人不少于候選人總數(shù)的30%。
三是規(guī)范業(yè)委會分工和報備流程。業(yè)委會選舉產(chǎn)生后，應及時組織召開業(yè)委會第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)委會主任、副主任和確定其他委員工作分工，公示推選結(jié)果和委員分工情況。依法產(chǎn)生的業(yè)委會和經(jīng)換屆改選的業(yè)委會應當向物業(yè)所在地的街道或者縣區(qū)物業(yè)主管部門備案，憑備案證明刻制業(yè)主大會印章和業(yè)委會印章。業(yè)委會應當將街道對選舉成立業(yè)委會的批復手續(xù)報縣區(qū)物業(yè)主管部門并接受其業(yè)務指導。
五、嚴把業(yè)委會委員入選關。
一是綜合考察業(yè)委會委員人選。街道和業(yè)委會籌備組要全面建立業(yè)委會委員資格聯(lián)審制度，會同公安機關等有關單位在綜合分析民主推薦、資格審查、談話考察、走訪業(yè)主和有關單位等基礎上嚴把選人關，推優(yōu)選強業(yè)委會委員，嚴防不符合標準條件的人選進入業(yè)委會。
二是細化具體資格條件。凡有以下情形之一的，由街道、業(yè)委會籌備組分別按照程序終止或者取消業(yè)委會委員任職和業(yè)委會候選人資格。即：違反國家法律法規(guī)，曾受過刑事處罰或勞動教養(yǎng)不滿3年的；違反黨紀和國家法律法規(guī)，正在被立案偵查（調(diào)查）的；受到留黨察看及以上黨內(nèi)處分不滿3年的；參與法輪功等邪教組織，非法組織參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的；利用家族勢力甚至黑惡勢力等干預小區(qū)正常工作和生活的；在本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)工作或與該企業(yè)有利益關系需要回避的；在小區(qū)內(nèi)違章搭建、違章裝飾裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、拖欠物業(yè)服務費、采暖費或者停車服務費累計3個月以上的；政治素質(zhì)和道德品質(zhì)差，業(yè)主意見較大的；征信機構對個人不良信息在保存期限內(nèi)的；不履行《青海省物業(yè)管理條例》中明確的業(yè)主義務或者違反條例第七十一條規(guī)定的。
三是推行“雙向進入、交叉任職”模式。街道社區(qū)黨組織要積極推薦業(yè)主中的社區(qū)“兩委”成員、網(wǎng)格員、“兩長四員”等參選業(yè)委會委員，推薦熟悉物業(yè)管理相關法律法規(guī)的社區(qū)“兩委”成員兼任物業(yè)服務企業(yè)義務質(zhì)量監(jiān)督員。鼓勵業(yè)委會委員、小區(qū)單元樓棟長進入網(wǎng)格員隊伍，挑選優(yōu)秀業(yè)委會主任擔任社區(qū)居委會兼職委員。提倡業(yè)主中的社區(qū)黨組織書記、副書記和社區(qū)居委會主任通過法定程序兼任業(yè)委會主任，提倡業(yè)委會黨支部書記和業(yè)委會主任“一肩挑”，推動互聯(lián)互通。充分吸納轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)秀黨員、負責人兼任社區(qū)“兩委”委員，通過發(fā)展黨員、引導物業(yè)服務企業(yè)積極招聘黨員員工、選派黨建指導員等方式，加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，大力培育“紅色物業(yè)”。
六、規(guī)范業(yè)委會履職盡責行為。
一是依法履行相關職責。業(yè)委會是執(zhí)行業(yè)主大會決定的執(zhí)行機構，應當嚴格按照《青海省物業(yè)管理條例》和本意見等相關規(guī)定，圍繞物業(yè)管理事項開展工作，履行會議組織、執(zhí)行決定、訂立合同、監(jiān)督、調(diào)解以及其他職責。業(yè)委會要主動配合和支持社區(qū)居委會解決物業(yè)管理矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，定期征集業(yè)主意見并向社區(qū)居委會反映，協(xié)調(diào)解決督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，引導業(yè)主自覺履行相應義務和參與小區(qū)管理。
二是建立重要事項報告與管理制度。業(yè)委會必須向業(yè)主大會、社區(qū)黨組織報告年度工作，涉及物業(yè)管理重要事項隨時報告。建立用印章記錄制度，嚴格印章管理。業(yè)主大會印章由社區(qū)居委會保管，業(yè)委會印章由業(yè)委會主任以外的其他委員專人保管。使用印章必須經(jīng)業(yè)委會三分之二以上委員簽字通過。業(yè)委會選聘的企業(yè)應當通過全省物業(yè)服務企業(yè)信用等級評價，選聘信用等級較高的企業(yè)提供物業(yè)服務。業(yè)委會可委托物業(yè)服務企業(yè)代管公共收益資金，但不得非法挪用、侵占業(yè)主共有財物，不得從物業(yè)服務企業(yè)領取薪酬或以職務便利侵占公共資源和謀取私利，不得暗箱操作選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，禁止物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)委會委員進行權錢交易損害業(yè)主利益。
三是廣泛征求業(yè)主意見。涉及選擇和確定物業(yè)服務收費標準、使用和續(xù)籌專項維修資金、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等重要事項，業(yè)委會不得通過業(yè)主大會授權、委托等方式?jīng)Q定，必須按照法定比例的業(yè)主同意通過。業(yè)主表決投票通過的比例要以業(yè)主同意票數(shù)計算，不能將未參加投票或棄權的業(yè)主列入同意的范圍。業(yè)委會不得強迫業(yè)主違背本人意愿簽署意見或者投票，不得擅自決定或者發(fā)布法律法規(guī)授權由業(yè)主同意的有關事項。作出決定前，業(yè)委會應當預先報告并聽取社區(qū)黨組織的意見建議。作出決定后，要及時向全體業(yè)主公告。
七、充分發(fā)揮各方主體聯(lián)動作用。
一是共同參與和支持小區(qū)治理。各地物業(yè)主管部門要在小區(qū)重大基礎設施改造、物業(yè)服務企業(yè)信用評價和物業(yè)管理示范項目評定等物業(yè)管理事項中征求街道、社區(qū)“兩委”和業(yè)主大會、業(yè)委會的意見建議，幫助其解決業(yè)委會管理和物業(yè)服務中遇到的重點難點問題。各地公安機關要對業(yè)委會勾結(jié)社會閑雜人員滋擾業(yè)主、非法堵塞小區(qū)大門、恐嚇威脅業(yè)主違背意愿簽字投票、以暴力手段阻礙物業(yè)服務工作正常開展、以維權名義煽動不明真相的群眾聚眾鬧事等行為進行依法查處。物業(yè)管理交接中發(fā)生拒不移交檔案資料、業(yè)委會印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，公安機關應當予以協(xié)助移交。
二是實施聯(lián)合懲戒和監(jiān)督。業(yè)委會委員存在涉及物業(yè)管理違法違規(guī)行為的，要將涉事人員信用信息納入個人征信體系，實行失信行為聯(lián)合懲戒。縣區(qū)物業(yè)主管部門、街道、社區(qū)居委會均可根據(jù)工作需要，委托有資質(zhì)的審計單位對轄區(qū)內(nèi)各業(yè)委會使用公共收益的情況以及工作經(jīng)費進行財務審計，并對任期和離任的業(yè)委會委員進行經(jīng)濟責任審計，審計費用從公共收益中列支。
三是樹立正確管理導向。街道和社區(qū)居委會要注重從履職出色的業(yè)委會委員中推薦評選文明家庭、五好家庭、最美家庭、最美青海人、民族團結(jié)進步模范個人以及“兩代表一委員”。業(yè)主大會、業(yè)委會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道和社區(qū)居委會應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)委會成立前、集體辭職期間或業(yè)委會未能正常履職情況下，由社區(qū)居委會監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為，代管出現(xiàn)棄管、失管的小區(qū)。
四是建立聯(lián)席會議制度。街道社區(qū)黨組織要牽頭建立縣區(qū)物業(yè)主管部門、公安派出所、城管、水電氣暖專營單位、業(yè)委會以及物業(yè)服務企業(yè)等各方共同參加的聯(lián)席會議制度，定期召開會議，密切工作聯(lián)系，協(xié)調(diào)問題化解矛盾，打通服務群眾神經(jīng)末梢，共同為社區(qū)居民服務，推動形成以街道社區(qū)黨組織為核心，街道、社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)“四方聯(lián)動”的共建共治共享基層社會治理新格局。